在二手物業買賣中,樓契為最重要的業權證明之一,若不慎遺失以致樓契不完整,甚至整份樓契遺失,最嚴重的情況連按揭都不能申請。最近就有買家因為心儀的物業是補契樓,面臨無銀行願意承擔按揭的難關。
該名買家早前看中了西環一幢45年樓齡的舊樓,原業主準備賣樓移民,雙方一拍即合,隨即簽定臨約,但到買家申請按揭時,才收到令人不安的消息。原來業主的物業曾遺失整份樓契,即使業主已完成補契手續,但仍然沒有銀行願意承擔按揭的風險。
如果業主只是遺失了部份樓契,例如是地契、大廈公契等,這些本身在樓契中都不是正本,而且是公開資料,律師樓可直接從田土廳補契,令樓契完整,銀行仍有機會接納其按揭申請。不過如果補契是在物業交易前才進行,大部份銀行都是拒絕承造按揭的。
惟上述個案的業主是整份樓契遺失,當中包括以往買賣雙方簽署的文件,便相對麻煩。因為這些文件包括買賣合約或轉讓契,是關於自己物業而不是全棟大廈,而且屬於樓契內的正本文件,銀行就未必會接納按揭申請。
物業有良好業權 買家無法踢契
至於該買家一直由簽買賣合約,找律師樓過「大訂」,都被蒙在鼓裏,直到申請按揭才發現問題,是否能夠終止交易?答案是不能的,因為原業主已完成補契,賣方律師給予物業「良好業權」,交易不能取消。而做不到按揭並不能成為買方「踢契」之理由,因在賣方是沒有義務確保買方能成功為物業申請按揭貸款的。
故買方如果再找不到銀行承造按揭,只能硬着頭皮full pay買入物業,即使有足夠財才這樣做,也要考慮日後,銀行是亦不會承造按揭的,故轉售能力會進一步削弱;如果買家選擇撻訂,則可能面對業主追討日後賣樓時的差額損失。
所以為人為己,業主應該好好保持物業的現樓契,有人會將其存於銀行保險箱,但就要付出每年數千元的費用。較為慳錢的策略,是將物業重按,套現資金之餘,亦可讓銀行免費為業主看管樓契。
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