讀者盧太：本人為53歲護士，月入80,000元，三年後退休；丈夫50歳，固定職業月入50,000元，五年後退休，加拿大籍，有強積金（mpf）100萬元及退休金150萬元；兒子18歲，就讀加拿大大學，三年後畢業，每年學費及生活費15萬元。夫婦聯名天后區20年樓，沒有欠貸款，樓價約1,000萬元，渠管及外牆未維修。
家庭月儲50,000元；現金100萬元，債基B餐150萬元；兩個保費融資計劃，分別為30萬美元及24萬美元；延期年金每年63,000元，盈達年金計劃150萬元；滙豐控股（00005）7,200股（筆者按：市值約36萬元）。
請問有何投資建議？（一）分拆換細樓/買加拿大樓；（二）投資/保障；（三）退休如何部署？
撰文：諗Sir｜ 圖片：Unsplash、iStock
讀者將重心放了在年金及保險儲蓄上，沒有趁年輕時買樓投資。
現估計債基B餐年派息為150萬x5.5%-50萬x1.5%=75,000元，即在槓桿下，投入100萬元，每月收息約6,200元。
若可將槓桿再加至1：1，派息率可再高，不過現時將槓桿水平壓低，維持低風險可理解。
自住樓沒有結欠，亦因自住產不出現金流。
至於保費融資計劃，要等到期時才有一次性回報；另一能派息的是滙控股票，在2020年打後暫由每季派轉為每半年派息。
讀者至今仍未能有效產出現金流，只靠B餐月收取6,200元，再加些少滙控股息。
筆者認為，香港已屬低稅地，讀者先搞好香港有現金流，才好諗買外國樓。
然而，將物業分拆換細樓可以。2020年有朋友聽筆者講，賣了一間錦繡花園的物業，套現1,200萬元，再九成上會，買入兩間荃灣西三房，當中以700萬元去作兩房首期。
每間繳付350萬元首期，借500餘萬元，月供約18,000元，即收租後尚有些少錢剩。
債基加直債混合投資
另外有500萬元現金在手，照用收息中的B餐，或者用債基A餐，提升收息至年回報10厘。
假若用B餐150萬元，月收6,200元利息，即500萬元月收20,666元；如果用A餐債基，每月收取41,600元。當然，可A和B餐混合，月收逾30,000元。
舊樓最大問題並非在維修身上，而是樓齡太舊，敘造不到30年按揭，難搵人接貨。
一旦獲批按揭下降至15年期，意味供款額升一倍。
讀者亦可考慮除債基外，加入直債在投資組合內。對手持100萬元資金以下的讀者，使用債基較好；但有250萬至500萬元者，開始利用直債的保本特性不俗。
筆者不投資內地債，其實一些英國銀行推出的直債、或者本地發展公司的，在不槓桿下，都可收取5厘至9厘年息。