讀者王先生：最近新盤市場熾熱，真的抵買嗎？例如近日火炭的新盤呎價逾20,000元，雖然比很多市區的半新樓都貴，但仍然很多人入票，銷情也很好。本人就情願買市區的半新盤，到底是我不懂，還是香港人對新樓太瘋狂？
撰文： 1%Anthony｜ 圖片：unsplash、中洲置業、中原地產
是的，筆者都覺得太瘋狂了。
所以近年不少新盤在入伙後，於二手市場出現蝕讓個案。新盤很多時候會被高估，買家亦會被市場氣氛影響而盲目高追，而物業的價值，最終會被反映出來。
價單未公布已催入票
火炭的新盤就是典型例子，市場策略非常出色。這個樓盤市場期待已久，皆因是位處港鐵站旁的大屋苑，是很多香港人杯茶，各路代理一早放定風，而價單未公布，已開放示範單位。
代理：「鍾生，有無興趣入飛呀？」
筆者：「仍未開價，點入呀？」
代理：「地鐵站隔離，無得輸。」
筆者：「如果每平方呎20,000多元，乜鐵都死啦。」
代理：「一早收到風，呎價僅介乎15,000、16,000元。預先入票，中籤機會高好多。」
以上是真人真事，有代理打電話來講。於是開價前已有好多人睇樓和入票，既然多人入票，發展商又何須平賣呢？
最後，該盤首批開售涉及536伙，三張價單，整批折實平均呎價為20,267元。說好的15,000、16,000元呢？
這個價錢已經超越火炭御龍山，御龍山是港鐵上蓋、是本地名牌發展商，是區內有名的高質素指標屋苑。
然而，火炭新盤是港鐵站旁、內房發展商、樓花，睇價單攻略表，並沒有提供發展商二按，即沒有按揭優勢，按道理呎價應該低過御龍山才合理，但銷情仍然非常理想。
筆者：「不會考慮了，這個價錢太貴。」
代理：「點會貴呀？是必賺！未來呎價一定賣到25,000元。」
筆者：「發展商賣到25,000元，不等於業主將來在二手巿場賣到這個價，那不是會虧蝕？」
呎價25,000元是甚麼概念呢？是柏傲莊後期的價，也是觀塘凱滙貨尾單位的價，打疫苗抽獎送出的那個一房單位呎價是24,000元；也是啟德樓的價。
啟德維港一號首批均價才23,000元左右，這是火炭站、工廠區、內房發展商，怎會貴過大圍、觀塘、啟德樓及名牌發展商呢？
很多新盤因為有宣傳推廣上的優勢，有代理落力推售；再加上大部分香港人其實不懂得買樓和比較，很多時新盤的價值都會被高估。
不過今次頗離譜，建議政府有關部門要關注下。例如發展商未開價就收票；代理講到呎價甚便宜，提到呎價介乎15,000至16,000元哄買家入票，搞到氣氛熾熱，最後均價為20,000元。
而部分代理為爭客，竟然游說未開價入票，中籤機會高些。當然以上只是筆者自己及身邊一些朋友遇到的事，不代表所有代理都這樣做，相信市場上仍然有很多好的代理。