去年放寬出租按揭至7成，令到不少投資者受惠，後者亦可透過申報擬租金收入去增加貸款額。不過，對於新盤買家而言，擬租金收入並非一定適用，要視乎項目的期數和入伙時間，所以新盤買家不宜對擬租金收入過份依賴，否則有機會對申請按揭造成暗湧。
羅先生（化名）兩年前買入超長樓花期的新盤，等到「頸都長」，終於在近期收樓，有機會一嘗「收租佬」的滋味，他一早擬定收樓將物業放租，故只向銀行申請5成按揭，並且申報擬租金收入，然而銀行卻不承認其擬租收入；更令羅先生疑惑的是，他的同事伍先生差不多時間收樓，申請7成按揭時卻成功獲計算擬租金收入，到底為何兩名業主會有不同待遇？
銀行批擬租須參考
需要指出的是，擬租金收入是為有意放租物業的業主於申請按揭時使用，即使未出租，亦可透過「擬出租」去估價相關單位的預期租金收入。不過，大部份銀行的估算需要以同一個屋苑的租約作為參考。
正正是因為羅先生的物業是單幢樓，沒有出租單位的先例；相反伍先生的物業則是一個大型屋苑的第三期項目，而同一屋苑的頭一兩期項目已全數入伙，並且有成功出租的案例，銀行有更多數據可以參考，所以能夠接納貸款人提出的擬租金收入。
幸好羅先生本身收入不俗，即使沒有擬租金收入，亦能借足需要的按揭金額。但如果是收入「掹掹緊」的買家，則要審慎選擇銀行，市面上只有個別銀行在審批新盤建期按揭時，會接納擬租金收入而毋須參考其他租約，而且已經買少見少。
揀新盤貨尾有得有失
投資者亦可考慮現樓的新盤貨尾，由於同屋苑的其他單位已入伙，亦有已出租單位供銀行參考，所以能申報到擬租金收入的機會較大。不過要留意，部份貨尾單位的坐向或景觀或者比較參差，銀行在估算租金價值時，也可能會作出相應調整。
另外，新盤貨尾在落成一段時間後，單位內部可能出現日久失修的情況，投資者亦要注意物業內部的質素，最好交樓後安排專業人士驗樓，並且在發展商設定的保養期內完成執修。而且維修工程需時，有機會延誤物業出租的時機。
即使最終獲銀行接納計算擬租收入，申請人亦要謹記該部份入息是需要打折的，一般是預估租值的6折，並不是整份擬租計算，所以貸款人在估算入息時要小心計數。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
註：專欄作家言論不代表本網立場
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