自從很多手機付款模式與國內體系銜接後，本人亦跟隨大隊和家人多了北上消費，深深感受到港人北上消費的熱潮對本地零售市場的衝擊有多大。零售市道疲弱當然對商舖物業的價值有很大的衝擊。
本人北上消費離不開一個「食」字，主要是光顧深圳的餐廳享受美食及到超市購買心儀的食品。先講在餐廳用餐方面，由於深圳地方資源比香港豐富，因此無論是普通的甜品舖或商場內的高級食肆，它的用餐面積往往都會比香港的餐廳大及闊落，因此在座位的間隔上相對比香港優越，這點在香港寸金尺土的情況下是很難比擬的。再加上國內勞動人口相對比香港充裕，因此每間餐廳都有足夠的人手招待客人，所以服務質素一般都比香港的餐廳高。
至於在超市購物方面，基於上述種種因素，一般國內的超市門面都比較大，除了價錢相對便宜之外，貨品種類亦比較多。一些大型超市更會有各類型的熟食攤位提供不同的美食予顧客，顧客甚至可以在超市購買新鮮的海產即時在超市內享用，這些服務是難以在香港提供的。
隨着往返香港及深圳的交通越來越便捷，北上購物消遣的趨勢是難以逆轉的。例如本人曾乘搭高鐵從西九龍到深圳北，車程只需要18分鐘，就算加上提早過關的時間，也只是1小時之內。從土地經濟學的理論上來說，交通的便利一定會將人們帶到更遠的地方，從而影響了城市中心的發展。
當然交通是雙向的，國內的同胞亦受惠於交通的便利，只要政策配合，他們一樣會來港消費，但始終香港城市的發展估計因此會有以下的轉變：
1）首先一些傳統本地的零售及餐飲熱點，例如旺角及尖沙咀，一定會受到上述交通因素轉變而有所影響，再加上消費模式，自從疫情後有所轉變，相信價格及租金水平未必可以回復疫情前的狀態
2）隨著重心北移，北部都會區的發展相信是刻不容緩，而該區的土地價值，商舖租金及價錢水平亦會與以往香港市中心的距離越來越接近
香港為了配合大灣區的發展，重心一定會向北移，傳統的CBD概念亦會有所變遷，加上消費模式的改善，以往在市區尋找商舖，「一舖養三代」的傳統觀念已經不合時宜。
中原測量師行執行董事 張競達先生
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