以往600萬元以上至1,000萬元或以下物業，只可承造六成或以下按揭；若物業買價是1,000萬元，買家只可承造500萬元按揭貸款，連同經紀佣金、印花稅及律師費等支出，買家實際要預備約550萬元首期，才可購買1,000萬元物業。然而，若政府放寬按揭成數，已購入物業的業主，可享有放寬後的按揭成數嗎？而準備購入物業的業主，又可怎樣部署？
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
有不少業界人士呼籲，政府或可考慮提高1,000萬元以上物業的按揭成數。現時樓市購買力大多集中在1,000萬元或以下物業，當中介乎600萬至800萬元物業更是炙手可熱，倘若能放寬1,000萬元以上物業按揭成數，料可刺激樓市。
以往面對樓市「辣招」時，銀行會以臨約簽約日期作為新舊措施界線。
舉例公布放寬按揭成數為1月31日，於1月31日後簽署臨約者，會獲安排以新按揭措施作審批；惟在1月31日前的臨約；依然會以舊措施作出審批。然而，在對上一次放寬按揭成數時，按揭成數則沒有以臨約簽約日期作界線。
銀行需時更改金額
凡是購入物業者，滿足入息條件皆可以放寬後的按揭成數作申請，但要預留成交日給銀行更改按揭金額及重批，因加大了按揭金額，是需要再次重新審批；相反，減小貸款額則不需重新審批。
如在申請轉按時放寬按揭成數，申請者亦想以放寬後的按揭成數作轉按申請，銀行一般會以申請表填寫日期，作出新舊按揭成數安排。
如已申請了轉按，但銀行不考慮以新按揭成數作審批。筆者建議，申請者可重新申請或轉到另一銀行申請轉按，一般轉按審批時間需要約兩星期。基於申請者已提交了申請按揭所需文件及資料給銀行，所以重新申請，一般可在一星期內獲得批核。
盡量拉長物業成交日
在政府推出加辣或放寬按揭成數措施時，銀行會出現爆單情況，以致批核部大塞車，由過往審批時間的一至兩星期，或延長至三至四星期以上不等。如打算購入物業，在買入物業後，應盡快準備按揭所需文件。按揭申請人並須親臨銀行申請，可避免因電郵或傳真問題，導致文件不齊或文件不清晰等情況發生。
銀行按揭部員工，亦可在現場填好按揭申請表格，並在當日立刻遞交到按揭部作出申請；而另一方面，亦建議買家把物業成交日，盡量拉長至兩個月或以上。轉按的迫切性雖然沒有新購物業的買家大，但亦有買家預算在短時間內套現並作投資，筆者建議轉按買家可向相熟的按揭中介提出此需求。
基於按揭中介在每間銀行也有相熟的按揭部職員，幫忙處理按揭申請，而按揭中介亦可代申請者向銀行職員溝通，會較一般按揭審批快。