上車福音｜政府擬推「漸進式按揭」 料史上最平綠置居首期2萬元

政府研究引入「漸進式按揭」，買家只需承造樓價一半按揭，另一半按揭在成交後10年內，一次過或漸進式分階段承造。BossMind綜合3位按揭專家意見，分析機制優點與風險。假如真的推行，若以史上最平2022綠置居馬鞍山錦柏苑最平單位為例，售價79萬元，首期料僅1.95萬元。

優點一：容易上車

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，本港樓價一直居高不下，市民難以負擔龐大供樓開支，此機制對年輕人來說非常吸引，有助他們更容易置業上車。不過，物業成交10年後需要一次過或漸進式分階段承造餘下一半樓價按揭，買家要做好預算10年後供款額會增加不少。

優點二：利息減少

中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據建議，除了在置業頭10年大為減輕一半月供負擔外，由於買家在首10年只需承造一半按揭金額，本金減少一半，涉及之利息亦大為減少，故此即使按揭年期由25年延至30年，以及由第11年起之20年支付餘額及供款回復正常，累計全期利息亦不會大為增加，而由第11年起之每月供款亦只是較原本25年期之按揭增加一成以內。此外，用家實際上亦可在10年後因應自己的累積儲蓄或收入增加而作出部分還款，有助於減低整體利息開支。

風險：負債風險

按計劃執行董事葉敬誠亦表示，此機制：「抵！我諗唔到有咩人會唔申請，分開兩個階段還始終都係抵啲。」不過他提到，此機制的確對買家來說較輕鬆通過壓力測試，但在風險管理角度上會隱藏危機：「10年後一半債務未供完，又或不幸地呢10年通脹慢人工又加得慢，再撞上加息期，債務負擔會突然大增。」在風險管理角度上，承造按揭用樓價總額去計算會較為合適及有保障。

他補充，10年後供款比率如無意外會增加，因為開始計算利息可能本身還200萬元，增加至逾300萬元，由於分一半按揭，所以攤還本金速度慢，萬一樓價調整，變成負資產的機率略高一點。

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