自2008年開始，筆者每年初也會撰寫「我對樓市的十大忠告」，今年已連續18年分享如下：
1）香港新的大都會模式將起步
香港在大都會化下人口勢創新高！減少依賴西方的金融中心包括上市功能，也成功回復集資功力！教育與創科之路起步，融合大灣區的新常態也不斷改變營商環境！
2）租金上升正突破臨界
租務是支持樓市的最大基礎因素，隨着外來人口不斷引入令香港人口上升，空置率不斷降低，租金繼續上升成大勢所趨了！
3）10萬億定期存款去向左右大局
香港總存款量逾18萬億元，當中定期佔約10萬億元，其中約4.5萬億元卻只在短短34個月中受當時定期息口高企被高速聚集到銀行，這筆資金在近期減息後部分逐漸回到市場中，執筆的時候連續2個月共900億元的定期流出市場，這10萬億元定期資金的去向足以影響來年的市場大局！
4）深度悲情能否繼續癱瘓市場機制
社會深度悲情雖然不會改變到市場結構，但可以令市場冬眠或極緩慢甦醒！悲情總有減退的一日，市場因素日益改善正能量思維增加，始終有一日會平衡抵禦到負面情懷的！所以悲情消散的時間表就是樓市回復的時間表！
5）中美摩擦仍左右大局
中美摩擦除了隨時會發生衝突之外，同時運用按揭息口的加減、匯率高低甚至通脹的高低，亦會帶給香港福與禍！
6）救市政策
香港政府出招是「唧牙膏式」，還是中央的組合拳方式也會有不同的效果！如何理順發展商建屋的收支平𧗾問題！將影響未來財務和長遠供應是否充足！
7）財富分配才是主題
置業人數(尤其是年輕人)有上升，才是成功的施政！如果要增加擁有資產者的數目，不是應該掌握樓價低的時候推出置業資助計劃鼓勵入市嗎？
8）發債多寡影響香港下一代
當樓價低過建築成本的時候，政府的賣地收入就會大受影響！於是政府難免需要發債！問題是發債多寡，債券是要償還的，舉債太多會影響下一代的福祉！
9）買有風險，不買也有風險！
買樓投資當然有風險，但不投資的風險也十分巨大，這是機會成本(Opportunity Cost)的原則。若果樓價回升，錯失入市機會損失的正是樓價升幅！如果是租樓人士，還要加上錯失機會和置業前這段時間付出租金的損失！甚至其損失往往比買樓面對的損失更多！
10) 2025年樓市將由谷底回升
基於以上各種因素的考慮，筆者評估來年住宅樓價可回升5至10%。
祥益地產總裁 汪敦敬
東網網站 : https://on.cc/東網Facebook專頁 : https://www.facebook.com/onccnews/