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呂宇健筆|炒樓只能炒低水筍盤|Ken Lui

BossMind
更新於 03月18日09:15 • 發布於 03月18日12:30

一如所料,樓市全面撤辣後,二手市場迅速升溫,業主反價及賠訂重售個案日增,連多年未見的「摸貨」亦重現江湖,據報早前就有投資者斥約2,000萬元一口氣買入荃灣中心6個細單位準備短炒,豈料多家主要銀行停止承造「摸貨」按揭,此舉對實力一般的小型炒家影響很大,而我亦相信,今時今日若以銀行估價買入博短期以溢價沽出的可能性極低,只有購入低水筍盤才有值博率。

購入低價盤於市旺時可增加利潤,即使遇上市況欠佳也可以增加自己的彈性,例如我於2020年斥資約1,880萬元買入擎天半島一個高層單位,以當年銀行估價約2,400萬元計,低水520萬元,去年底我以1,820萬元賣出,成交呎價約2.88萬元,雖已比當時銀行估價高水一成,但帳面仍蝕60萬元,不過計及期間收到的租金,扣減供樓本金,算是平手出貨,保護本金之餘,我亦套現逾900萬元。

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近日我再次買入擎天半島一個中低層、面積相若的單位,類似的單位銀行估計最高逾1,500萬元,我則以近1,400萬元購入,成交呎價約2.03萬元,較三個月前低近三成,更重要是今次更加輕身上路,皆因我今次支付的三成首期、即420萬元,乃來自於去年套現的逾900萬元,然後上會七成,月供連管理費不多於5萬元,一年約60萬元。扣除420萬元首期,當日套現所得還有約500萬元,只要運用這500萬元去取得12厘回報、即60萬元,已經可以抵銷供樓連管理費的開支。

至於如何尋找12厘的投資回報?其實市場上不乏優質收息股,以近來北水連日淨買入的中國銀行(3988)為例,近年每逢10月都會跌至低位,每逢3月公布業績左右都會升上高位,我已連續幾年於2.7元買入、3.2元沽出,不要少看這0.5元的利潤,即使不做槓桿,都已經有18厘回報,如果做1倍槓桿,回報就係36厘扣除少於6厘的利息成本,即是不用半年就賺到30厘回報,扣除12厘去供樓,還有18厘袋袋平安。

呂宇健
註:專欄作家言論不代表本網立場

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