新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐全球，世界多國央行在非常時期，紛紛推出非常手段，一方面非常規減息、另一方大規模放水救市救經濟。美國聯儲局亦於3月兩次緊急減息，累劈1.5厘，聯邦基金率已低見介乎0厘至0.25厘的超低水平，利率重回「零息時代」，兼重新啟動量化寬鬆措施，是否有利環球經濟，有待觀察。對於香港樓市而言，低息環境得以持續實屬置業人士「福音」，然而，本港銀行至今尚未啟動減息mode，最優惠利率(P)並無改動，與按揭掛鈎的1個月同業拆息則持續向上，究竟港美息口走勢如何影響樓價走勢？現在是否入市良機？
聯儲局對上一次動用緊急減息，要追溯到2008年金融海嘯，當年10月雷曼兄弟倒閉不久後，便大手減息0.5厘，美息調整至零息水平，當時本港主要銀行相繼跟隨同步減息半厘，最優惠利率(P)跌至5厘，持續多年的低息環境開始。根據反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)(下圖)顯示，指數由當年3月高見73.98持續走低，於年底時跌至56.71，急插逾23%，之後樓價展開升浪。
美國這輪超低利率時期持續維持7年，直至2015年底從新進入加息軌道，由2015至2018年這3年加息期間，聯儲局合共加息九次，合共2.25厘，不過，本港銀行待至2018年才開始跟隨美國加息，然而，息口並未有同步，滙豐銀行同年9月帶頭將P上調0.125厘，由5厘增至5.125厘，加息周期瞬間即逝，美國2019年又開始掉頭減息，單在去年便共減3次，合共0.75厘，香港銀行呢？在加息周期期間僅跟加息一次，而且幅度只是八分一厘，去年P已調低至5厘水平。
再參考一下加息周期及減息周期間，亦無礙CCL升勢，即使在加息期內的2015至2018年，CCL不旦連續3年錄升幅，增幅介乎1.9%至14%不等。而去年減息浪潮中，CCL全年亦有約半成增幅，指數更於6月中一度創出歷史新高，見190.48，並由去年2月初低見169.95後一直回穩向上。
翻閱歷史數據，本港九十年代期間，銀行的樓按息率曾超過10厘以上，供樓負擔較重。但2008年金融海嘯後，本港樓按息率一直低企，至今本港銀行所提供的實際按揭利率一般介乎2厘至3厘水平，美國3月內兩次緊急減息，但本港主要銀行均未有即時跟隨，維持P不變，即使短期內未有減息條件或空間，但亦毋須擔心息率會大幅攀升，低息環境料得以持續，或成支持樓價的誘因。
事實上，多國在金融海嘯後維持量化寬鬆政策，資金四出尋求出路，本港樓市亦因而得益變得熾熱，導致樓價節節上升，面對樓價急升，金管局於2009年至至今合共推出8輪逆周期措施，包括調低按揭成數、雙倍印花稅等，冀壓抑樓價升勢，然而，本港經濟基本持續向好、資金充裕，無礙樓價走勢賣，更愈升愈有。去年政府放寬按揭保險計劃的樓價上限，協助首置人士上車，回復用家在二手樓市可獲得的按揭配套，幫助上車及換樓鏈回復正常，亦支持樓價穩定。
樓市供需仍失衡
若把每年新落成單位數目，與同年登記結婚的數字作比較，便發覺新增登記結婚的數目遠高於新屋落成，且有擴闊跡象。據差餉物業估價署資料顯示，2018年實際私人住宅落成20,968伙；而政府統計處資料則顯示，該年結婚數目49,331宗，換言之兩者相差28,363伙。去年實際落成只有13,643個，按年少7,325伙，甚至只達全年目標20,415伙的66.8%；而去年結婚數目初步估計錄約44,500宗，相差擴闊至逾30,000伙。財政司長陳茂波在最新一份《財政預算案》表示，估計2020至2024年私人住宅單位的每年平均落成量更不足兩萬伙，只約為1.96萬個，香港長期處於地少人多，持續剛性需求，供需情況短期難以明確改善，亦是樓價難大跌的理由。
資料來源：中原地產