金缸經｜「中環包租公」物業公允值重估 半年損65億

戴德梁行統計都顯示2024上半年香港整體樓價累跌3.8%；截至6月底兩大樓市指數已落到2016年10月以來最低，物業估值無可避免下跌。嚟緊地產商份業績，一定受到公允值變動拖累。

最近公佈同期業績嘅中環大業主香港置地，雖然收入增加咗45%去到9.72億美元，但受累物業公允值重估損失，今年虧損擴大150%至逾8.3億美元，折合近65億港元。撇除內地發展物業作出一次性撥備2.95億美元同埋公允值影響，基礎虧損雖減少至不足700萬美元，但較去年同期基礎盈利為4.22億美元，表現較恒隆系更慘淡。

公允值外主要死因喺兩個地方，第一營運成本激增173%到7.58億美元，當中主要係銷售成本激增超過2倍到6.8億美金，雖然係包括咗1.48億美金係撥備，但減埋呢條數，營運成本都重有6.11億美金按年大升120%；第二就係啲物業發展嘅子公司同合資企業，佢哋由舊年經營溢利1.61億美金，到今年上半年經營虧損1.08億美金；而且若論公允值影響，舊年都有7.4億公允值虧損，重有如果佢哋唔係今年物業銷售入帳多咗3億美金，情況更大鑊，所以置地係完全被地產行業累死。

至於九倉置業，同樣係公允值累事，睇佢個P&L，基本上粒粒數都非常接近，由舊年上半年賺18億到今天上半年蝕11位。呢30億差距基本上就係體現哂喺公允值上面。咁睇2024上半年本港地產股若然賺到錢，算係咁啦。

面對自2022年3月至今美國接近兩年半加息同高息週期，本港銀行「細P」由5.000%累加至5.875% (從2023年7月底維持至今)，令按揭利息成本大增17.50%。現時有銀行的「P」更高達6.375%，較上述5.875%再高50個基點。此外，香港於2024年第一季經濟增長為2.7%，較去年第三和第四季分別為4.1%和4.3%顯著放緩。到今年第二季先有啲起色，增長3.3%，令潛在買家喺上半年買樓取態普遍審慎，所以上面嗰堆本港地產股，唔使對業績有太大期望。而且樓價跌咁多，啲公允值重估肯定又要跌，無錯只係帳面數，但始總會反映喺損益表，所以地產股都係抱住輸少當贏心態嚟看待。

並且留心2024下半年樓市挑戰仍大。仲量聯行公佈2024上半年香港地產市場回顧及展望下半年走勢，指出香港住宅市場下半年料將下跌10%，而本港負資產個案預計將會突破10萬宗，又指即使美國減息25至50個基點，亦唔太可能對香港按揭利率構成顯著影響。不難看出，現若探討樓市何時走出嚴冬，為時尚早！

金缸經

註：專欄作家言論不代表本網立場

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