2024年政府放寬按揭措施，最高按揭成數已提升至七成，令更多業主考慮甩按保。本文深入分析甩按保時機、利弊，助你作出精明決定。
如何判斷是否適合甩按保？
財務狀況評估
不少業主在供樓幾年後，都會思考是否適合甩按保。要作出明智決定，首先要評估自己的財務狀況。如果你符合以下情況，就很適合考慮甩按保：
財務狀況明顯改善
近年收入穩定增長，手上已累積一筆可觀資金，或每月都有充裕現金流可還款。這情況下，繼續支付按揭保險費用並不划算，不如考慮甩按保，節省支出。
物業升值可觀
如果你的物業價值較買入時明顯上升，實際按揭比例可能已低於七成。這時候透過轉按方式甩按保，無需額外注資，便可享受較低的供款支出。
有出租計劃
若你打算將物業出租賺取租金收入，必須先完成甩按保程序。這是因為按揭保險條款規定物業須作自住用途，如要出租必須先甩按保。
甩按保成本效益深度分析
支出項目詳解
進行甩按保並非完全零成本，需要考慮以下支出：
直接成本：
律師費用一般介乎5,000至8,000港元，主要用於處理法律文件。另外還需支付估價費約2,000至4,000港元，以及銀行手續費約1,000至3,000港元。這些都是一次性支出。
潛在額外支出：
如果在銀行規定的罰息期內甩按保，可能需要支付1-2%的罰息。以500萬按揭額計算，罰息可達5-10萬元。因此建議等待罰息期完結後才行動。
長遠節省分析
甩按保後的節省項目包括：
1. 保費退還
按年期獲得不同比例退款：
– 首年可獲40%退還
– 第二年可獲25%退還
– 第三年可獲15%退還
以原先8萬元保費計，首年甩按保可獲退還3.2萬元。
2. 每月供款減少
取消按揭保險後，每月供款額會相應減少。以500萬按揭額計算，每月可節省約2,000至3,000元供款。
實戰案例分析：如何計算甩按保得益？
直接還款甩按保案例
以下是一個實際例子說明甩按保的成本效益：
物業原值：800萬
原按揭成數：90%（720萬）
現估值：850萬
需還款金額：125萬（降至70%）
可獲退還保費：15,000元（第三年）
總支出：128萬
每月節省：3,500元
在這個案例中，業主需要一筆125萬的資金降低按揭成數，雖然初期支出較大，但長遠每月可節省3,500元供款，而且可即時獲得15,000元保費退還。如果業主有充足資金，這是一個不錯的選擇。
轉按甩按保案例
另一個常見的甩按保方式是通過轉按：
物業原值：600萬
原按揭成數：85%（510萬）
現估值：700萬
現餘額：480萬
可獲退還保費：12,000元（第二年）
手續費支出：8,000元
每月節省：2,800元
這個案例顯示，由於物業升值，即使不用額外注資，也可以通過轉按方式完成甩按保。扣除手續費後，業主還可獲得12,000元保費退還，每月更可節省2,800元供款，是一個相當划算的安排。
甩按保最佳時機：4大考慮因素
1. 銀行罰息期
罰息期是甩按保時機最關鍵的考慮因素。大部分銀行的按揭計劃都設有24個月罰息期，在此期間提早還款或轉按會被收取罰息。
具體影響如下：
- 罰息一般為尚欠貸款額的1-2%
- 以500萬按揭計算，罰息可達5-10萬
- 罰息支出可能超過甩按保帶來的利益
建議：除非有特殊情況，應等待罰息期完結後才考慮甩按保，以免得不償失。
2. 樓市週期
樓市走勢對甩按保決策有重要影響：
樓市上升期：
- 物業估值提升，實際按揭比例自然下降
- 較容易透過轉按方式完成甩按保
- 銀行估價傾向樂觀，批核較易
樓市下跌期：
- 可能出現負資產風險
- 銀行估價可能保守，影響批核
- 建議謹慎考慮甩按保時機
3. 利率環境
利率走勢會直接影響甩按保的成本效益：
低息環境：
- 轉按成本較低
- 新造按揭供款負擔較輕
- 較適合進行甩按保
高息環境：
- 需謹慎評估新造按揭支出
- 可能增加每月供款壓力
- 建議計算實際供款變化
甩按保FAQ
什麼情況一定要甩按保？
以下情況必須甩按保：
- 打算將物業出租
- 想更改物業用途（如改商舖）
- 需要提取物業淨值套現
原因是按揭保險條款規定物業必須自住，若要改變用途必須先完成甩按保。
甩按保後可否再次申請按揭保險？
可以，但要注意：
- 同一物業只能獲得一次按保費用退款
- 再次申請需重新評估條件
- 需支付新的保費，而且不獲退款優惠
轉按一定等於甩按保嗎？
不一定。轉按和甩按保是兩個獨立概念：
- 轉按只是更換貸款銀行
- 甩按保是取消按揭保險
- 可以轉按但保留按保
- 也可以甩按保但不轉按