隨著香港樓市經歷了一段價格下行與交易淡靜的時期，今年香港樓市已經回調三成。樓市的動態受到多種因素的共同影響，包括利率、經濟環境、供應量及外圍經濟形勢等。辣招利率只是影響樓市的一個因素，但並非唯一或決定性的因素。歷史顯示，即使在加息周期中，香港樓市也曾出現價格上漲的情況，這表明單一因素無法全面解釋樓市的升跌。時間永遠超越價格之前，今天樓市已回調三成。
安德列‧科斯托蘭尼（André Kostolany）曾經講過:「這是個永恆的法則：每次證券市場中的崩盤和潰散都以暴漲為前提，而每一次的暴漲都以崩盤收尾。」，江恩及週期理論中是分析股市的運行規律，或者稱為自然法則。江恩喜歡用聖經去解釋: 「太陽升起，太陽落下，匆忙回到它上升之處。風向南刮，又往北轉，循環周行，旋轉不息。江河向海裡流，海卻不滿溢；江河之水歸回本源，循環流轉。萬事都令人厭倦，人說，說不盡；眼看，看不飽；耳聽，聽不足。已有的事必再有，作過的事必再作；日光之下並無新事。」。
從朱格拉的社會投資波動到基欽的庫存週期，再到康得拉季耶夫的長波理論、庫茲涅茨的建築業週期及雷-達裡奧的債務週期理論，這些周期共同編織了經濟活動的不同旋律。
1. 基欽週期：約40個月的循環，現代以工業原料和產品的庫存為節拍器。
2. 朱格拉週期：每9至10年循環，與社會投資緊密相關。
3. 康得拉季耶夫週期：每45至60年循環，反映科技和市場變遷的影響。
4. 庫茲涅茨週期：在15至25年之間擺動，與建築業興衰息息相關。
5. 雷-達裡奧的長期債務週期：持續70至80年，強調債務對經濟的長期影響。
如《易經》所言，變易與不易並存，宇宙中的一切事物都在不斷變化中。面對這些周期，當前樓市已經經歷了18年的上升，未來是否能繼續保持這一趨勢，值得關注。
投資者的機會與風險
在未來十年把握機會、乘勢而上是我的關注點。每年我都會提出一些預測和觀察，例如2017年至2018年我提到的「戊戌年只是種了一個因，但己亥年及庚子年將爆發問題」，預言2020年會是災難性的一年。2021年我談到「逢牛必轉」的股市趨勢，以及樓市的18年周期。
樓市的風險往往與外圍經濟急劇惡化、失業率上升有直接關聯，而非僅僅是調控政策的影響。近期日本經濟下行等事件，可能會對樓市構成進一步壓力。根據周期理論，債務危機約每15年出現一次，當前正接近下一個危機的可能時點。
投資者的心態與策略
許多普通投資者往往選擇性地閱讀和理解市場信息。樓市的看好與看淡形成了對立的宗教信仰，這種選擇性理解對於投資決策並無幫助。相對於股市，樓市的波動也遵循著周期的規律，沒有永遠的好與淡。
投資策略與耐性是致勝之道。近期我走訪樓市，發現與三年前相比，價格已回調不少，800萬以下的三房選擇大幅增多。這讓我認識到，在動蕩的市場中，只有那些能夠順應周期變化、靈活調整策略的投資者，才能在未來的樓市中笑到最後。別在九運前死去，但也別在九運中死去。
小龍
江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。
Text by BusinessFocus Editorial
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