最優惠利率Prime Rate（簡稱P）是計算不同類型貸款的參考基準之一，現時較常見的是銀行提供樓宇按揭時，會以「P-某個百分比」計算按揭息率，亦俗稱P按。
根據滙豐銀行資料顯示，該行最優惠利率P始於1971年5月，當時的P為8厘。80年代初地緣政治問題為本港帶來不確定性，加上1981年股災爆發，市民對港元失去信心，並紛紛拋售港元換取美元，P一直攀升，1981年10月更升至20厘創該行有紀錄的新高，當時置業人士只可選用P按並以「P+某個百分比」計算，即實際按息高達20多厘，可見當時供樓負擔極為沉重。到了1983年香港實行聯繫匯率制度，港元跟美元掛鈎以穩定港元匯率，香港息口開始跟隨美國走動，其後當美國加息或減息，亦會影響香港銀行對P的調整。如在2004年至2006年的加息周期，美國累計加息17次達4.25厘，當時香港亦跟隨多番加P，累計加息3厘。
雖然P與美國聯邦利率相扣，但銀行最終是否跟隨亦要視乎其資金成本以及商業策略等因素，即使2015年至2018年美國加息周期合計加息9次，本港銀行亦只於2018年9月加P一次。另外，利率自由化後加強競爭、各銀行的P並不是劃一的利率，雖然四大銀行具市場息率指標作用，但每間銀行的存款基礎各有不同，在2004年至2006年的加息周期，各銀行的加息以及減息幅度不一，本月初亦有一間中小型銀行的加息幅度比其他銀行多。現時市面上演化出4個P，現時分別為5.75厘、6厘、5.875厘及6.125厘，置業人士計算按揭息率時要了解採用銀行的P屬多少。
過去十多年美國大量印鈔使資金氾濫，港P一直處於5厘左右的水平，使P按實際息率亦較為平穩。然而去年美國連番大幅度加息，使本港銀行亦跟隨加息步伐，到了本月初港美息差再次擴寬，套息交易使銀行體系結餘進一步下降至500億元以下水平，折息亦一直抽升，銀行在資金壓力上升的情況下再度上調P。相信未來P仍有上升壓力，不只選用P按的買家要留意供樓開支或將有所增加，以拆息（HIBOR）作基礎的「H按計劃」（H按）設有與P按類近的封頂息率，當P再次上調，會同時會影響到選用兩款按揭計劃的供樓利息開支。
撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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