本港政治形勢仍然動盪，2019年中原城市領先指數竟上升2.1%。然而，工商舖市場步入寒冬。有代理行指出，總計2019年全年，工商舖註冊買賣宗數只是約4,700宗，按年大跌近五成，創下自1996年有紀錄以來新低。展望2020年，相信整體工商舖市場成交量都只是可望回穩至5,000宗水平。
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室、受訪者提供
美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，總計2019年全年，工商舖註冊買賣宗數達4,672宗，按年大跌49.9%，創下自1996年有紀錄以來新低。 註冊金額約969.34億元，按年回落17.7%。 單計2019年12月，工商舖註冊宗數減少至227宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），亦創有紀錄以來新低，情況較2003年「沙士」及2008年金融海嘯時期更差。 按板塊劃分，商廈及舖位註冊宗數同樣創有紀錄以來歷史新低，分別錄964宗及1,121宗，金額則分別錄約332億及356億元。 2019年表現較佳的是工廈，全年錄得2,587宗註冊量，佔整體55.4%，涉及金額約281億元。
另一代理行中原（工商舖）資料顯示，2019年12月租務方面有約947宗成交，總金額約7,248萬元，宗數較11月下跌約14.37%，金額則保持平穩；按年減幅錄得約26.7%及35.85%。
買家入市審慎
中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，全年計算，2019年該行總共錄得約4,800宗工商舖買賣個案。 累積總金額約1,217.08億元，對比2018年減少近一半，跌幅分別約48.7%及45.88%。 翻查資料，2003年「沙士」時期成交宗數約6,215宗，而2008年金融海嘯時期，便錄得約10,947宗成交，意味2019年工商舖市場投資氣氛，較前述兩個時期更為淡靜。
美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，事實上，在2019年下半年開始，本港政治事件持續發酵，正常商業活動受阻，香港經濟正式進入十年來首次技術性衰退。 由於大部分業主及買家持觀望態度，普遍入市審慎，令成交量步伐顯著放慢，全年計註冊宗數大減一半。 展望2020年，他則認為市場資金充裕，中、美兩國有望達成首階段貿易協議，若本港政治事件稍後逐漸平息，相信整體工商舖市場將可望回穩。 他分析指，本地政治事件及中美關係將會左右2020年的投資市場環境，但不論政治事件的發展如何，2020年初工商舖市場將會繼續下跌。
料出現先跌後穩格局
至於2020年中及下半年的走勢，他預期屆時政治事件影響料已經反映在工商舖價格之中。加上2019年下半年的基數較低，全球多國又繼續「放水」，相信成交量及租售價回穩。 甚至反彈的機會將增加，意味著2020年工商舖市場將迎來「先跌後穩」的格局。 該行預計，2020年全年的工商舖成交量，將回升逾5%，至約5,000宗的水平。
至於工、商、舖三個板塊之中，以工廈前景較為樂觀，全年租售價料持平，跑贏商廈及舖位。 相對於商廈及舖位，工廈市場在這方面受的影響會較低，前景看俏。 加上活化工廈政策2.0的推動， 2020年工廈市場將看高一線，表現預料為工商舖之中最好，而成交量及租售價更有望保持持平。 當中以觀塘區工廈前景看俏，除因為價格低水外，該區周邊發展成熟，而且交通配套充足。
此外，荃灣區工廈也值得留意， 2019年港珠澳大橋通車，方便廠家往返內地。 至於屯門區工廈，由於屯門至赤鱲角連接路預計於2020年全面通車，由屯門南前往機場及港珠澳大橋的車程只需要10分鐘即可到達，故上述區域前景不俗。 至於核心區舖租售價，美聯旺舖董事盧展豪指，展望2020年，舖位市場將受本港政治事件發展、人民幣匯價走勢、內地2019年下調奢侈品稅及中美關係進展影響。 他預計，商舖成交量將持平，但受到以上不明朗因素影響，商舖租售價將回落。 核心區方面，受內地訪港旅客人數大減所影響；加上社會運動多發生於核心區，因此預計2020年租售價將跌10%至15%。
至於非核心區，由於本地消費信心較快回復，預計租售價跌5%以內。 另外，2019年四核心區整體街舖空置率錄6.5%，按年升0.9個百分點，預計2020年繼續上升，料將升至8%至9%。
核心街舖租金最少跌15%
另一代理行萊坊則表示，在困難的營商環境下，零售商普遍對聖誕節和農曆新年假期的銷售持悲觀態度。很多商戶正要求業主提供租金減免。 由於零售業面臨前景嚴峻，預料2020年核心街舖店租金將最少下跌15%。 持續的社會動盪，以及市場前景不明朗影響，但很多企業正在接受並適應香港的現況，亦沒有出現企業撤離本港市場的跡象。 對於投資者及用家來說，或許2020年上半年都是入市的好機會，因為工商舖價格上升多年，適逢近期出現顯著調整，對用家來說，是買貨自用的良機。 對於投資者而言，若敢於大幅鋤價入市，待市場回穩時，回報相信會不俗。
商廈最慘情 全年租售價倒跌收場
2019年下半年受到本港政治事件及中美關係不穩影響，眾多工商物業之中，商廈表現是最慘烈的一群，全年租售價倒跌收場。 根據美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，2019年甲廈及乙廈售價分別下跌6.1%及5.7%，而金鐘甲廈跌幅高達18%，屬全港最多。 事實上，2019年的商廈市場表現先穩後跌，下半年受到市況轉差影響，商廈租售價急跌，成交量也大幅下滑。
連同逾億元公司轉讓買賣個案在內，2019年全年商廈共錄得962宗買賣，按年挫53.9%，創1996年有紀錄以來的新低，成交額僅466.9億港元，按年跌59.9%。
金鐘甲廈表現最差
按區域劃分，2019年多個商業核心區的租售價均「見紅」。 當中，金鐘甲廈2019年挫17.7%，最新平均呎價僅31,944元，是各區表現最差，重回2017年底水平。 至於上環甲廈全年也大挫16.7%，是全港第二差的地區，該兩區甲廈租金表現，同樣跑輸整體甲廈的5.7%跌幅。 金鐘及上環甲廈全年分別累跌14.6%及12.8%，分列全港跌幅首次名，租金重回2017年中水平。 展望2020年，該行認為，雖然市場仍會受到本地政治事件及失業率上升等因素困擾，而內地肺炎事件及中東關係趨緊張，都會影響市場氣氛，但投資者不宜對2020年商廈市場過分悲觀。 預料2020年甲廈租售價走勢將先跌後穩，當中售價全年只會跌約5%，租金料下跌約5%至8%。
戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，不少跨國企業現正面對減省成本的壓力；加上在目前社會及經濟環境不穩之下，租戶對於今年進行較大規模的擴充搬遷亦有保留。 若目前不明朗的情況持續，預料中區整體、中區超甲級寫字樓及九龍東的租金將有較大跌幅，達8%至13%。 惟市況不佳下，仍有不少藝人鍾情買工商物業。當中創作歌手藍奕邦及相關人士，2019年12月透過萬輝（香港）企業有限公司名義，以3,430萬元購入九龍灣南豐商業中心17樓12至15室，面積4,845方呎，呎價約7,080元。 原業主2011年以1,860萬元購入單位，持貨逾八年，賬面獲利1,570萬元或84%。 事實上，藍奕邦鍾情購買工商物業，於2016年曾以2,500萬元購入柴灣國貿中心7樓，涉及樓面達4,624方呎，呎價5,407元，即兩項物業共作價5,930萬元。
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