未能完全復甦過來 回升談何容易【老樓專欄】

新盤車輪轉，越賣越快，基本開盤前只有十天時間，包括上載樓書，開示位，開首批價單，收票等流程，可以算是好暢旺，不少人認為樓市餓了這麼久，加上政府開綠燈，應該仲有排玩，另一邊廂卻認為若果這情況都唔旺，真的救不到，也被稱為最後一道逃生門，點都好，買家以高價平兩至三成重投市場，反映樓市死唔哂。

買家增多並不是突然，而是一直在，只因以前太多稅項而且沒有太大誘因，撤辣成為利誘器、催化劑，一齊同時間內出現，除了散戶外，大手投資者湧現也是在過去辣招期內罕見，兩伙已不再是掃貨，十伙以內已多的是。

近月新樓盤銷售量創出11年來新高，二手樓市場亦是一年多以來最旺，顯示樓市撤辣之後，住宅市場呈現止跌回穩、逐步回暖的積極正面信號。看好一派者指這有助增強市場對香港經濟前景信心，對私人消費及企業投資起著一定提振作用，將助力香港經濟復甦步伐加快。另一派則認為，推測發展商寧願「蝕住賣」都不想夜長夢多，以往發展商之間有默契「有秩序推盤」，甚少自己人打自己人爭客，目前競爭不在話下，一個比一個平，甚至出現同系樓盤爭客、鬥快出貨，甚至跨區搶客，這訊號卻不是好現象，現時只是讓大家風光一陣，稍後便會打回原形。

大部份證券商、國際評級機構仍然不太看好樓市轉好，尤其在撤辣後，評級機構標準普爾更大潑冷水，指撤辣非地產商的快速解決方案，由於供應增加和利率高企，預料今年樓價將再跌5至10%，到明年才會回穩。標普指出，由於樓價仍存在下行風險，面臨財務壓力的發展商可能會大幅減價，以產生現金流來償還債務，但同時削弱盈利能力及財務狀況。新盤大幅減價已經成為越勢。

回顧26年前，一場金融風暴打擊樓市，發展商為求自保，不惜大幅減價求存，1998年是樓市的重災年，期間推售的新盤，往往以震撼價出擊，最具代表例子首推長實青衣盈翠半島1、2期，在5月推售的1期，首批296伙，平均建築面積呎價4,147元，較同區低達兩成，低開消息恍似為市場投下震撼彈，旋即引發一波新盤減價潮。盈翠半島開盤，直衝新地的曉峰園。新地以減價和委託經紀代售來還擊，並出現個別經紀到中環和記大廈兜截盈翠半島的客人，引起不快。最後新地嚴經紀越界搶客，事件才得以平息。

2024年開局，新盤紛現低價開盤及減價，反映過去兩年發展商積極不少餘貨，在去庫存壓力下惟有「以價換量」，在息口明顯回落之前，預計後市仍有減價壓力，未能完全復甦過來，回升談何容易！

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。