近日讀者致電查問，提到物業在銀行承按後，在供款戶口有一項保險支出。該讀者每月只轉入足夠還款額到還款戶口，導致一項自動轉賬失敗罰款。查詢後，才發現該筆保險支出是火險徵費。許多人想到申請按揭時，除了要留意按揭利率及回贈外，也要整體計算整個按揭計劃優劣，火險也是其中一個關鍵。
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
按揭的供款期可長達30年。在物業承按後，因應銀行要求，火險可以有不同的投保額選項或安排。這些不同的選項，會直接影響未來火險的費用開支。首先，說物業總保單方面。物業總保單是指火險已由物業管理公司作出安排。同時，又被承按銀行認可接受。
客戶毋須額外每年為物業繳交火險費，事實上，火險費用已包含在每月管理費內。總保單由大厦管理公司統一投保，保障整幢或整個屋苑物業樓宇的結構安全。總保單物業常見於大型私人屋苑（例如嘉湖銀座，沙田第一城等）或政府居屋公屋；單幢物業、村屋和唐樓則不常見（或不被銀行認可）。
銀行3類投保額選擇
事實上，銀行內部有一個清單，詳細列出該銀行及所屬屋苑，是否屬總保單及相應物業管理公司。銀行職員一般在填妥申請表時會清楚查閱，避免客戶雙重投保。另外，亦可自行安排保單。如物業不在總保單之列，便需要自行安排保單，經由所屬按揭銀行或保險公司投保。
自行安排保單下，客戶也可要求投保不同的投保額。投保額愈低，則保費愈低。銀行安排下，分三類不同的投保額安排，分別是：原按揭貸款額、物業重建費用和按揭餘額。火險收費會以投保額作基礎，再乘以指定保費率。
1. 原按揭貸款額:
客戶必須就原按的貸款額投保火險及繳付保費。舉例客戶A向銀行按揭貸款了500萬元，需就500萬元作出投保。不同銀行或保險公司也有不同的保費率。假若是0.1%的話，客戶每年須就火險支付5,000元的火險費用。當然，不同類型的物業保費率有所不同，詳情可向銀行職員或按揭轉介查詢。
2. 物業重建費用：
銀行的估價行會為物業估算出重建價值。不同的估價行有著大同小異的計算方法，就地理環境及單位面積作出評估，再計算出每平方米/呎的重建費用。重建費用往往比原按貸款的額度低很多，特別在政府放寛了高成數按揭之後。
3. 按揭餘額：
顧明思義，投保額就是按揭所欠的本金。理論上，按揭本金會隨時間逐漸遞減。所以，在保費額度遞減，客戶可把火險投保額改為按揭餘額，這樣便能慳回一筆火險收費。銀行會因為客人用按揭餘額作火險投保額，而收取額外手續費嗎？答案是會的，惟每間銀行均有不同做法。
火險保障範圍
為何在銀行敘造按揭後，必須購入火險呢？皆因火險保障的是樓宇結構安全，為樓宇結構買一份保險。如不幸遇上火災、爆炸和天災引致的損毀，火險會為受損物業提供保障。
試想想，銀行承按後，如遇上天災引致物業倒塌，抵押品就會變得沒有價值，銀行只好要求客戶把物業還原，令物業回復最初價值。火險應運而生，以投保額作基礎，既保障了銀行，又保障客戶。按揭完結時，火險也可以隨即相應取消。當然，也有業主在沒有承按的情況下，購置火險以保障樓宇結構安全。
車位須購買才發放貸款
銀行承按後，物業就是抵押品。不論車位、工廈、寫字樓或住宅物業，銀行會要求業主購置火險才能放出貸款，一般都以年繳及自動轉賬形式，扣賬繳付保費。部分銀行會送首半年或一年火險以作招倈。此外，車位按揭也是物業抵押一種，是需要購買火險的。也許有讀者會認為，車位只是一塊空地，沒有折舊。事實上，車位不只一塊空地，而是一項設施。
有些車位設置於停車場內，有不同樓層、出入口、抽風系統或電梯等，構成物業的價值。出現大火或地震時，可導致物業成為危樓，變成沒有價值的抵押品。上面提及屋苑如有物業統一保單（總保單），又被銀行所接受，業主便毋須另花金錢買火險。
火險與家居保險分別
銀行的清單會清楚列明總保單上的物業街道地址、屋苑、座數和是否包含車位；而車位總保單也大多出現在大型屋苑之內。另一方面，家居保在按揭範疇內並非必須要購買的。這是跟火險截然不同的產品，保障內容是住所內的財物、同住者的第三者保險和全球財物保障。
火險的保障範圍是門窗、天花、地板和牆壁等的結構，可以理解為火險保障的是入伙前的物業外殼；家居保險則是入伙後殻內的財物。家居保險的投保額是以物業面積作基礎；火險是以投保額作基礎。銀行在提供按揭後，也會提供優惠折扣作招倈。樓齡較大的樓宇，水喉老化影響時常出現，引伸出的第三者責任，往往價值不菲。
過往有讀者表示因屋內水喉爆裂，導致電梯槽受損，賠償金額以百萬元計。幸運地，購置了家居保障，相關損毁的第三者法律責任，也獲得相應賠償。在火險價格不昂貴的情況下，讀者可向銀行職員查詢折扣及資料，多一份保障也未嘗不可。
另可以把火險轉到坊間的保險公司嗎？在銀行優惠期結束前（如銀行送首半年火險），找尋坊間合資格的保險公司，告知銀行要求的投保額，以便爭取相宜的價錢，節省不少保險開支。銀行內部也有一份清單，清楚列明可接受的保險公司名單。
讀者可以查詢幾間比較價錢，每間保險公司有不同的保險率，宜揀取相宜的保險公司。最後，保險經紀一般會把火險文件（正本）送進銀行火險部，以取替銀行原有保單。
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