申請銀行按揭時，除了考慮申請者的財務狀況，還會考慮物業的估值，然後批准相應的貸款額度。當我們說「估價不足」時，指的是銀行對物業的估值低於成交價。為什麼會出現估價不足？有什麼應對方法呢？現在我們將按揭過程進行詳細解析。
銀行估價的計算方法
目前住宅市場通常使用「市場法」進行一般估價。當評估機構收到銀行的估價要求時，首先會參考基本單位的圖則、樓層、樓齡、面積、附近環境、最近的市場成交等因素，進行初步估價。此外，評估機構還會根據物業類型和質素進行現場考察和拍照，注意是否存在非法改動或與圖則不符的潛在僭建物，並與鄰近樓層的價格進行比較，分析單位的成交記錄，最終根據市場情況調整估價，作為按揭批核的依據。
估價不足的原因
物業出現估價不足問題的原因如下：
因素1：市況欠佳
當房地產市場和經濟數據不佳時，銀行的估價通常會較為保守。在市場逆轉時，銀行會考慮風險因素，因此估價會較保守。例如，在2008年金融海嘯時，銀行大幅調降估價，甚至可能不進行估價。
因素2：業主定價過高
當房地產市場回升時，業主可能定價過高，而銀行的估價無法跟上。準買家在購買單位之前可以請按揭轉介公司進行估價查詢，如果估價不足，可以以此理由與業主談判，以達成最理想的成交價。
因素3：物業類型
特殊類型的物業估價通常較落後於私人住宅，例如年齡超過30年的唐樓，缺乏電梯，周邊環境混亂，且市場成交較少。唐樓常常面臨消防問題，因此估價通常低於普通住宅。村屋由於成交量較低且物業質素不佳，加上土地權益問題，銀行在估價時也會謹慎考慮。此外，凶宅通常不受買家歡迎，估價也會大幅折扣。對於近期發生的自殺或命案，對估價影響最大，而隨著時間的推移，影響相對減少。單幢大樓由於成交較少，估價也未必能貼近業主的定價。
因素4：物業質素
如果單位質素不佳，例如存在僭建問題或產權證明出現問題，銀行的估價可能會較保守。因此，在購買單位之前應該進行查冊，瞭解買家身份和業權狀況，並查核是否存在根據《建築物條例》發出的指令，以及該指令是否已解除。如果擔心單位有改動，可以尋求專業人士的幫助。
如何解決估價不足問題？
尋求多家銀行的估價：由於每家銀行都委託不同的估價公司進行估價，最終的估價結果會直接影響按揭貸款額。可以透過按揭轉介公司或按揭專員的協助，比較不同銀行的估價，並協調以獲得最佳的估價結果。
預先批核：對於有置業打算的人來說，如果擔心估價可能出現問題，可以在正式購買房屋前請求按揭專員進行估價，或者申請預先批核。這樣可以在置業過程中更加安心。
在申請按揭時，避免估價不足的方法是透過按揭轉介公司代勞，幫助比較多家銀行的估價。經絡按揭轉介提供免費的估價服務，如果對於物業的估價或其他按揭相關問題有任何疑問，歡迎與按揭專員聯繫。
遠期樓花估價不足處理方法
比較不同按保公司的估價：物業估價是銀行計算按揭成數的重要參考指標。在樓市上行時期，即使合約價與估價稍有出入，這兩者之間的差距可以彌合。然而，在樓市調整時期，如果早年購買了發展商的樓花並在接近收樓時期申請高成數按揭，有可能遇到估價不足的情況。除了面對銀行自身的估價，不同的按保公司也會有各自的估價。目前市場上有兩家主要的按保公司，一家是HKMC，另一家是QBE。這兩家按保公司的估價可能會有所差異。如果其中一家按保公司的估價不理想，可以尋求另一家按保公司的估價。然而，目前大型銀行通常會隨機選擇其中一家按保公司，而一些中小型銀行則偏向選擇其中一家按保公司。我們可以提供專業意見，協助您獲得有關估價的更多資訊，歡迎直接與我們聯繫。
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