樓市平衡時空 細單位跑輸 汪敦敬：息口仲低過租金 有咩理由唔買樓？

聯儲局議息會議結束，基準利率維持在零至0.25%，更揚言要動用所有工具來支持受疫情衝擊的經濟，直至有信心經濟從疫情中復甦，而香港則未有銀行宣布調整最優惠利率（P）。息口越跌越低，現在是否入市好時機？

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

銀行或再上調新造按息

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，多個央行息口降至零，在全球進行量化寬鬆政策（QE）下，「水浸」令資金有機會持續流入香港銀行體系，有利樓市發展。

截至上週三（7月29日），香港銀行體系結餘為1,802億元（見圖表四），金管局7月已九度向市場注資逾517億元。在熱錢流入的趨勢下，銀行結餘料重返2,500億元。

此外，最新公布的香港銀行同業拆息（HIBOR），截至上週三，一個月HIBOR報0.25厘，以現時新造H按計劃H+1.5厘計算，實際按息為1.75厘，低於封頂息率2.5厘75點子。

曹德明表示，如銀行結餘重返2,500億元水平，拆息有機會下試至0.2厘，H按實際息率或會試1.7厘。不過，他指全球經濟依然低迷，銀行或推行風險管理政策，即在拆息下跌的情況下，有機會再次上調新造按息，以及調整回贈優惠等措施。

樓市將現平衡時空

香港樓市除了有辣招撐住外，低息環境亦成就了樓市企硬不跌的主因。香港銀行同業拆息（HIBOR）回落，一個月拆息連續向下，跌至0.25厘，創近四年低（見圖表二）。

祥益地產行政總裁汪敦敬表示：「首先，低息代表銀行結餘水浸，資金充足。而低息無疑是對樓市最好的消息，雖然有銀行加息，不過加完之後都減，所以市民現在是享受低息環境。」

他預期資金會繼續流入，息口亦會繼續處於低水平：「追現金流不自覺就會追股票，香港金融中心地位持續強勢，更是『愈跑愈順』。來港第二上市的公司未停過，我相信各國的資金亦一直在流入香港，所以我們會繼續享受低息期。」

息口愈跌愈低，汪敦敬在地產界打滾38年，指現在的低息口罕見，更直言是「痴晒線」：「現在買樓真是很便宜，息口比收租回報率更低的時候，風險與成本大大降低。其實買樓還有甚麼風險？你話你無錢供樓，那你有錢交租？」

「香港實在是投資天堂，除持續低息之外，貨源還多。就以樓市為例，樓市起動的板塊比以前更多，自港府上年宣布九成按揭政策後，現時600萬元以上的成交比年頭增加，而細單位因為多人換樓而增加了放盤量。」

雖然樓市利好消息多，但汪敦敬續指從市場放盤量中可看到樓市有機會踏入「平衡時空」，即極端好跟極端差會同時出現：「細單位放盤量有增加，但細單位的換樓對象，即600萬元以上的樓盤成交量有增，但放盤量未見明顯增加。」

在此情況下，汪敦敬預期細單位有機會微調，樓價升幅慢於大市；而600萬元以上的樓盤樓價理應上升：「未來一定是平衡時空，因為購買力、族群不同，政策亦令每個板塊的業主的喜怒哀樂都不同，但只要你把握好風險，不要過分勇猛，其實現在是很好的投資處境。」