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港銀加息幅度溫和 樓市影響輕微【曹德明專欄】

591房屋交易網
更新於 2023年08月01日02:30 • 發布於 2023年08月01日02:30 • 591地產新聞

美聯儲議息會議宣布加息0.25厘,聯邦基金利率提升至介乎5.25厘至5.5厘,利率為2001年1月以來的22年半新高。聯儲局由去年3月份開始己累計加息11次,合共加5.25厘,透過連續多次大手加息作打擊通脹,美國6月份消費者物價指數已進一步跌至3%,但與目標2%仍有差距,加上近月就業數字保持強勁,失業率仍維持低水平,聯儲局主席鮑威爾在議息會議後更表示視乎未來通脹及經濟數據,不排除9月再次加息的可能性。筆者認為年內調頭減息的機會不大,年內聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間。

香港方面,多間大型銀行同日宣布跟隨上調最優惠利率(P),自去年9月開始共加息5次,累計達0.875厘。是次香港銀行再調升P,相信因符合3項加息條件,分別為(一)港美息口差距進一步擴寬、(二)套息交易持續,銀行結餘跌至低水平,以及(三)一個月拆息(HIBOR)處於高水平。近日一個月HIBOR已攀升至逾15年半新高,並且連續2個半月維持4厘以上的高水平,早已高於大部份銀行一般新造按揭息率一段時間,銀行結餘現時維持約447億港元的低水平,加上今次美國再次加息0.25厘,3個加息條件形成下,金管局已先將貼現窗基本利率進一步上調0.25厘至5.75厘,在資金成本壓力續增下,本港銀行亦根據自身資金狀況以及公司策略而上調最優惠利率(P)。

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是次香港銀行加息,對新造按揭人士有何影響?假設貸款額500萬元、年期為30年,未加息前,大型銀行一般新造按揭實際息率為3.5厘,每月供款為$22,452,壓力測試為$47,316。加息0.125厘後,實際息率增至3.625%,每月供款增加$351或1.6%至$22,803,壓力測試增加$655或1.4%至$47,971,可見是次本港大型銀行加息幅度較為溫和,一般新造按揭計劃的息率雖增,對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數(MMI)4.86厘,現時息率仍屬正常水平。市場對相關消息早有心理準備,絕大部份業主的還款能力穩健,加上置業時須接受壓力測試,防守力強,相信是次細幅度加息對業主的影響及衝擊有限,惟有個別中小型銀行的加息幅度較大型銀行多,有意置業人士要留意各銀行息口走勢,多作比較,並選擇合適及提供最多優惠的銀行申請按揭。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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