「2022年，香港樓市跌了不少，好不好將現時住緊層樓出售，等樓價下跌時才再入市？」這個問題，2022年身邊超過10個有樓在手的朋友問過。
的確，2022年樓價下行，個別業主賣樓意欲提升，有人選擇先沽樓，預留現金在手，待樓價跌得更深後低吸筍盤；有人伺機加按套現，希望取得更充裕資金，換購較高質素單位，以下個案拆解兩者風險與貼士。
首先，在出售物業時，業主要支付佣金、律師費的售樓成本。另外，在淡市時放售，業主沽壓較大，即討價還價能力較買家為低，要賣樓可能要花多點時間，亦有機會被其他買家壓價，未必能以估價出售，或是到達心水價。同時賣樓後，過渡期亦需要另覓地方租樓暫時居住，以待再「上車」時機，沽樓租樓亦有成本，除要支付約相當於租金半個月的佣金外，同時每月需要支付租金。
賣樓相關成本要留意
假設業主以700萬元，將目前的物業出售，減去未償還的欠債，可以獲得350萬元，並要支付約7.5萬元的佣金及律師費，約得到342.5萬元。及後租入一個每月租金2萬元的單位，支付1萬元的佣金，以及約1萬元搬遷雜費。2年後，若樓價真的是大跌，原先相同質素的物業下跌3成至490萬元，業主決定買入單位，需要付出近20萬元的買樓成本，包括佣金、律師費及印花稅。整個過程，買平了210萬元，減去約78萬元的賣樓、租樓、再買樓的成本，可說賺了132萬元。
個案同時亦反映，樓價要下跌約一成，方可抵消中間的交易成本。業主如想高價買、低價賣，就要考慮當中的成本。以上做法，如果樓價跌得愈深，效果愈顯著。不過，這只限於樓價及後真的出現大跌，如果賣樓後，樓價上升，那到時業主反而要追樓買樓，支付售樓開支之餘，更要額外付出樓價上升的差額，以及買樓成本。同樣樓價下跌，但不算是深度調查，只是跌10%至15%，亦未必能補足相關成本。另一個情況，業主日後真的在低價買入後，樓價原來低處未算低，再下跌時，業主可能又會擔心是否買貴了。
加按套現 樓價下跌 小心call loan
如果因看淡樓市，而想高位套現，另一方法則是將物業加按。以目前樓價700萬元，如沒有按揭負擔下，可將物業加按6成，套現420萬元，供款30年，每月供款約1.65萬元。但可獲得貸款的現金回贈，雖然目前大多銀行都在減現金回贈，但如找轉按公司，亦可得到現金回贈，以420萬元計，有約8萬至10萬元不等。
假設2年後，樓價大跌3成，相同質素的物業跌至490萬元，業主可以用已套現的現金買入，然後租出，成功做到一層變兩層，一層自住一層收租。若不想負擔15%的從價印稅，可考慮由沒有物業的配偶買入，計及再買入的費用，整個加按及後買樓過程成本約59.5萬元。即使收租樓只可以最多借5成，即首期要240萬元，但業主套現的420萬元現金，亦是卓卓有餘的。
不過，加按物業亦要面對樓價下跌時，加按物業可能亦會被銀行call loan的風險。一般來說，只要業主準時供樓，銀行call loan 的機會較低。但當樓價下跌時，香港經濟及就業情況，相信不會好得到那，因此業主在大跌時，最大風險是會否失業，成去供樓能力。