日本九州福岡知名烘焙店MOROPAIN首次進軍海外市場，選址尖沙咀加連威老道開設香港首間分店。該店以月租10萬元承租地舖，呎租僅40元，成為尖沙咀零售市場新亮點。近年，受港人外遊及北上消費影響，本地零售及飲食業持續低迷，但隨商舖租金大幅回落，吸引大量海外品牌來港開店，其中日本品牌的比例顯著增加。
MOROPAIN承租的舖位位於加連威老道29號信基商業中心地下，建築面積約2516平方呎，月租10萬元，呎租約40元。該舖位已丟空一年，原以15.8萬元放租，經議價後減價36.7%成交，租金比高峰時期大幅下調。
信基商業中心的地舖在2013年高峰期曾由瑞典時裝品牌H&M旗下副線品牌MONKI承租，當時MONKI租用地下及1樓，建築面積共約5206平方呎，首3年月租66.5萬元，呎租高達128元，更在2016年續租至76.5萬元，呎租增至約147元。不過，隨著零售市道下行，MONKI於2019年撤出，並於2021年結束本港所有實體店。
自MONKI撤出後，該地舖曾於2020年底由髮型屋以月租26萬元租用，但呎租已回落至約50元。髮型屋於2023年底放棄租用地舖，僅保留1樓繼續經營，空置一年的地舖終由MOROPAIN租出，成為尖沙咀零售市場的新租戶。
MOROPAIN以各式麵包聞名，其中招牌蜜瓜包最受歡迎，每個售價240日圓（約12港元），在日本經常出現「中午前售罄」的情況。該品牌於2023年11月宣布將在香港開設首間海外分店，並從日本聘請麵包師傅來港工作。除了香港，MOROPAIN亦計劃進軍上海及泰國曼谷等地。
MOROPAIN的營業模式別具一格，並非每日營業，而是每周至少休息一至兩天。據悉，該品牌在日本開店時，店外經常出現排隊人潮，人氣麵包更於早上7時開業前已有顧客等候，預計香港分店開業後將吸引大批麵包愛好者前往朝聖。
根據仲量聯行數據，2023年首次進駐香港的品牌總數按年增加41.8%。日本品牌在2023年佔整體的26%，而2024年新來港的日本品牌比例更增至28%，僅次於內地零售品牌（約32%）。隨著租金回落及業主採取靈活租賃策略，越來越多海外品牌選擇來港開拓市場。
仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示，儘管香港本地消費力流失，加上來港旅客的人均消費下降，零售市場復甦步伐受阻，但香港平均工資水平仍高於鄰近城市，對海外品牌具有吸引力。舖位業主現時願意提供更具彈性的租賃條件，為海外品牌提供入市良機。
陳永慧預期，隨着零售市況持續調整，核心街舖的租金在2025年或進一步下跌最多5%。不過，海外品牌的進駐有望為零售市場注入新動力，刺激本地消費及旅客興趣。
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