要數近年來樓市最具指標性的新盤地區，啟德絕對是不少新盤買家的不二之選，再者，區內未來供應充足，而且戶型選擇，以至發展商品牌都十分多元化，於2022年更有近10,000伙的潛在新供應可待推出，是不少用家及投資者入市的大好機會。
區內大地主之一的會德豐地產，在區內把握旺市機會，一而再、再而三推新盤，近期又有新動作，準備於2022年初推出啟德沐泰街10號全新盤的第2期MONACO MARINE。
會德豐新盤最快在1月內開售
項目共六幢大廈，包括兩幢高座及四幢低座，合共可提供559伙，當中高座佔453伙；低座則佔106伙。
戶型包括一至三房間隔，實用面積由320至710平方呎；另設天際特色戶，面積1,500至1,700平方呎。關鍵日期為2023年3月中，預計2022年1月推售。
會德豐地產常務董事黃光耀指出，旗下啟德 MONACO MARINE已獲批預售樓花同意書，最快在1月內開售，為集團2022年首個新盤項目。
MONACO MARINE定價或較同區MONACO ONE高出近一成。迄今項目482伙已近全數售出，套現約50億元。
項目最大優勢是步行六分鐘可達港鐵啟德站，待日後沙中綫全線開通後，約12分鐘車程即可達金鐘。
不過，在新一波疫情影響的陰霾下，近日新盤市場交投氣氛可謂再度「急凍」，發展商日前稱，集團現正評估疫情最新情况，才決定樓盤的具體推售進度，以確保買家和工作人員安全。
跑道區成主力供應地帶
此外，恒基地產（00012）沐泰街7號（The Henley II）及未推出的8號項目，合共都有逾千伙新供應，同樣受到市場期待於2022年推出。
的確，政府著力打造啟德發展區多年，有意發展成香港第二個核心商業區（CBD2），包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區等地，未來將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套，當中跑道區住宅前景備受市場看好。
據統計，跑道區共涉近8,000伙單位供應，不少項目為多個發展商合組財團合作發展，當中有部分已申請預售樓花。
位於承豐道19號第2期項目，提供704伙，料於2024年4月30日落成。
整個項目有1,600伙，由恒地、中國海外發展（00688）、會德豐及新世發界展（00017）共同合作發展。
而新世界及帝國等發展的承豐道23號，第1期及第2期合共1,219伙，正申請預售樓花。
另啟德第4A區2號項目已連續申請第1期至第4期項目，由中海外、九龍倉集團（00004）、嘉華國際（00173）及恒地合作發展，共逾2,000伙單位，屬於向維港方向的地盤。
兩大中資華潤置地（01109）及保利置業集團（00119）持有的承富里2號新盤涉582伙，未有拆分期數，發展商已預告計劃2022年下半年推售。連同新鴻基地產（00016）第1F區項目，2022年在跑道區共涉近8,000伙單位供應。
參考同區維港1號於2021年的推售價為參考，最新加推的價單，單位折實呎價24,000元至32,000元水平。
日前項目售出2B座1樓E室，實用面積為452平方呎，兩房間隔，以1,085萬元成交，實用呎價24,004元。
龍譽沽出最後一伙
此外，啟德的一手現樓同樣不乏承接。
保利置業旗下已屆現樓的龍譽，日前以招標形式沽出最後一伙住宅單位，為第3座5及6樓B55室，實用面積759平方呎，屬低座複式兩房連天台及儲物房特色戶，成交價2,277萬元，成交呎價約30,000元。
龍譽共提供930伙單位，於2017年3月推出，至今近五年，全盤已售罊，套現逾133億元。
嘉華國際啟德同區已屆現樓的嘉峯匯，錄得2A座37樓B室成交，實用面積765平方呎，屬三房套房戶型，成交價2,176.9萬元，實用呎價28,456元。
而恒地THE HENLEY III日前錄兩宗成交，包括3A座15樓D室、20樓D室，同為實用面積356平方呎的一房戶。
成交價分別為955.89萬元及957.77萬元，實用呎價26,851元及26,904元。
業界分析指，雖然啟德項目供應多，但未來沙中線可直達金鐘，交通方便，帶動區內樓價上升。
加上新商廈兼商場項目將於年中啟用，如果配合中港兩地通關，新商場可吸引購買力強的內地人。故預計香港樓市2022中，啟德樓價升8%至10%。
二手樓同樣旺場
除了新盤外，不少啟德區二手樓同樣有價有市，普遍業主議價空間不大。
事實上，啟德現已變成集住宅、商貿於一體的新發展區，康樂設施亦相繼落成，供區內居民使用。
其中啟德車站廣場一期及啟德大道公園已經開放予公眾使用，車站廣場一期建於前機場北停機坪地區，連接港鐵啟德站，佔地約3.5公頃，提供了寬敞的露天廣場和草坪。
買家看好啟德區前景
至於面積約3.2公頃的啟德大道公園鄰近啟德車站廣場，提供多元化的康體設施，設施包括主題花園、兒童遊樂場、健身設備和籃球場。設施完善；加上區內住宅樓齡新，對用家而言特別吸引。
美聯物業高級分區營業經理鍾燕河表示，買家看好啟德區前景，無懼疫情照入市。
當中指標屋苑嘉匯9座中高層E室，實用面積632平方呎，屬三房一套間隔，望正南，有小量海景。
原業主換樓套現，2021年6月放盤，原叫價1,600萬元，其後因應市況調減72萬元，減幅4.5%，獲睇樓兩次的換樓客，以1,528萬元承接，成交呎價約24,177元。
原業主於2017年5月，斥資1,417.6萬元購入，是次轉手賬面獲利110.4萬元，升值約8%。
利嘉閣地產高級分區董事黃民熹表示，啟德1號（II）3座中高層H室，實用面積約375平方呎，採一房間隔，外望樓景，新近以856萬元易手，成交呎價約22,827元。
據悉，2017年1月，原業主以約723.7萬元購入上述單位，持貨約四年，現轉手賬面獲利約132.3萬元，物業升值約18%。
OASIS KAI TAK新錄今年首宗二手成交屋苑5座高層B室，實用面積534平方呎，採兩房間隔，望啟德河景，以1,310萬元沽出，實用呎價24,532元。
原業主在2017年9月，以1,302.8萬元一手購入，四年賬面賺72,000元或0.5%。
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