有中年夫妻一直是無殻蝸牛，多年來累計已交超過200萬租金，心有不甘，遂原欲趁今次香港樓大跌市買樓自住以養老。豈料早前政府撤辣，樓價反彈，遂猶豫應否冒險追價買入自住樓。投資書籍作者兼股評人龔成認為，在高息及其他不利外圍因素之下，香港樓價未來料只會平穩發展，難以大升。故若買樓自住還可以，對買樓收租則有保留。龔成建議中年夫妻讀者現時不要追價，待找到好價錢的物業才入市買樓自住。至退休時則可考慮做逆按揭，以自住物業為自己創造現金流以助養老。
【Q36181：無殻夫妻交租累計超過200萬，現時應否追價買樓養老？】
龔成老師：
老師你好，想請教你對現時樓市的睇法。
我想買樓自住，因為租了多年樓，累計已交超過200萬元租金了。我預算買500萬以內的樓，但今年1月已約經紀睇樓，由於租約尚在死約，目標死約9月期滿就搬。當時樓市好悲哀，可以慢慢睇等跌。但政府2月撤辣托市後，現在2手已反價封盤，經紀也不太理我了，因為我一般出價都會壓價1成多。
請問龔成老師：
1:樓市真的已見底嗎？
2:美國已確定下半年減息 所有樓市負面因素已消除？
3:現時應追價買樓還是再等一下再看？
4:如果退咗休冇入息証明，是否很難租到樓住？
我年紀大，希望買了樓供滿後可住到死為止。由於我沒有子女，將來退休時我層樓準備逆按揭養返自己同太太，唔會再賣返出去了。我只想住返現時的地區，但現時居住將軍澳地區樓價，其實調整幅度比大市少，還未達到我預算之內。
我明白我的問題其實沒有肯定答案，但想看看你的意見作為參考，感謝！！
讀者敬上
Photo from BusinessFocus
龔成老師分析：
1) 香港樓市，因應政府取消重稅，相信短期會穩定返。之前持續的跌勢，會停一停。不過，之後樓價會繼續升還是下跌，始要睇基本面。因中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，我相信樓價會平穩。
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這就近1、2年樓價回落較多的原因。不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。而當美國正式開始減息，會對香港樓市有穩定作用。不過，香港減息的力度料不及美國，所以難以令樓市大升。
至於內地資金（會否）買香港樓，我相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不太高。相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過也不會有大升的情況出現。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但暫仍未買樓，這些是「潛在需求」。過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好返，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值就只是一般，未見好吸引的水平，自住現價則合理，可以考慮。
2) 首先，美國係預期今年減次息。唔係保證，都無話100%要下半年做。至於負面因素（大環境經濟、息口、樓供應、市場需求等），依然存在。中短期，好多業主會因為取消重稅，覺得市場變好，而變得叫價企硬。但長線樓價點走，仲有好多變數。
3) 我唔建議追價，除非你好有迫切性，或者真係好擔心樓價長升不跌（雖然基本面未見到有明顯向這個方向走的情況）。
4) 會較困難，但又唔一定租唔倒。可能租金會較貴，又或是要提供存款證明，或者一次過支付多些租金。
至於你最後講，想置業確保有自住樓可住至終老，並準備退休後做逆按揭的想法，我是認同的。始終租金有波動，令你退休生活不確定性大左，所以有自住物業始終會較好。
==================================
龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
（https://www.facebook.com/80shing）
==================================
Text by BusinessFocus Editorial
免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。