「18月内樓價上升三成」一下子成為城中熱話，我作為事情的主角，認為市民太聚焦在標題上，其實訪問内容的「龍市理論」推演才是重點！
什麼是「龍市理論」？這是一個服務中國資金為主與宏觀調控市場的走勢理論。樓價是不斷以龍市一期即釋放購買力，與龍市二期即政府出招有效調控樓市，兩期交替出現，形成浪比浪高的樓價趨勢。現在我們可以從圖表1看到的龍市變化。
龍市的基礎結構以高資金、低借貸、少供應、高價格的市場環境作支持。我們以差餉物業估價署的樓價指數計算，在2009年後香港樓市新常態出現了3次完整的龍市週期，今次是第4次。第4次龍市二期在2018年12月樓市觸底後結束。
最佳及最安全的入市時間是去年龍一頂後的龍市二期至樓市再次追到上一個龍一頂之間，政府未試過在這段時間出政策加以干預。即是說現在入市仍然是相對安全，整體樓價對比去年高位仍有折讓。根據過去的經驗，政府最快會在樓價平頂時(樓市回復上一次高位)出招以應對上升中的樓市(例如2016年11月)，但是平頂後不久的出招未必有效。
今次龍市平頂預計在5月至7月份，由平頂後計起，根據過去數據推演，樓市接下來的升幅由24%至31%不等，平均約28%左右便到達新的龍一頂，而新的龍一頂預計在平頂後9至18個月之間。新的龍一頂過後，樓市再進入龍市二期，根據過去經驗跌幅為10%左右。由此，樓市以龍市一期和龍市二期的步伐繼續交替發展下去，直至市場發生結構性的改善。
不少人都認為龍市是一個唱好樓市的理論，其實不是，樓價有升的時候也有跌的時候，只是資金過多、借貸過少、供應不足的情形下，樓市在上升調整交替中，樓價是階梯式向上形成浪比浪高的趨勢而已。
最後我想補充，18個月上升24%至31%這個評估範圍無論24%或者31%，其出現的機會都是同等的，我更進一步推演樓價升上了高峰後應會下跌10%左右，因此樓價「真升亅幅度其實是14%至21%才對，如果用這角度來說，我們這個推演只是合理平穩地反映龍市的階梯式向上而已。
撰文：祥益地產總裁汪敦敬
