【新盤・樓市點睇】社會氣氛緊張不但影響二手樓買家的入市意慾，發展商的出貨步伐也明顯減慢。7月只有兩個新盤申請預售樓花同意書，合共只有75個單位（見圖一），連帶累積待批的樓花單位，也出現近兩年來首度跌破10,000伙的情況。
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料室
根據地政總署資料顯示，7月只有兩個新申請預售樓花同意書的住宅項目，其一是永義國際（01218）於九龍塘延文禮士道14號至20號的項目，提供60伙，預計2020年6月30日落成。 7月僅提供75個單位 另一個是英皇國際（00163），夥拍世茂房地產（00813）主席許榮茂，以及內房企業明發集團合作發展，位於南區壽臣山道西與黃竹坑徑交界項目，僅提供15伙，預計落成日期為今年底。
該項目於2014年5月由英皇牽頭以逾27億元，力壓其餘15間大財團而奪得，樓面呎價30,888元，創當時港島區第五高樓面呎價。當中，英皇及許榮茂各佔四成權股；其餘兩成由明發集團持有。 上述兩個項目，合共提供75個單位，數目較6月的289伙，按月大減約74%，並創九個月新低。 至於累積待批樓花單位，近七成預計於2021年落成，約兩成半預計2022年落成。 若將9,979個累積待批樓花單位按落成年份劃分，2021年落成料最多，錄6,738伙（佔約67.5%）。
其次為預計2022年落成的單位有2,484伙（佔約24.9%）；餘下的757伙（佔約7.6%），為預計2020年或之前落成。 至於7月批出的預售樓花之中，由德祥地產（00199）與市建局合作的深水埗海珀，於7月獲批預售，有機會短期內推出。
不過此為僅有76個單位的蚊型項目，預計於2020年4月落成。 此外，還有近日開價，億京發展旗下荃灣映日灣，共涉及840伙。 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，7月份獲批預售樓花單位數目錄916伙，不足1,000伙，
較6月1,502伙明顯減少約近四成。 同時滾存的待批樓花亦回落至9,979伙，較6月底的10,820伙，按月減少841伙或7.8%（見圖二）。累積待批樓花單位自2017年11月後首度跌破10,000伙，並創20個月新低。 另一方面，根據差餉物業估價署的《香港物業報告2019（補編）》顯示，今年首季落成量偏低，導致上半年累積落成量只有5,734伙。 數據較去年同期的6,220伙，減少8%，並相比於差估署對今年落成量20,415伙的預測，只佔28%比例，進度明顯有所落後。
毫宅影響最顯著
龍頭發展商也表明要減慢賣樓步伐。 長實集團（01113）執行董事趙國雄早前表示，目前社會氣氛的確緊張，市民入市的意欲下降，導致地產商放慢推盤步伐，當中對豪宅項目影響更為顯著。 他續稱，集團旗下中半山波老道豪宅項目的推出時間亦因此推遲，但相信市場對中小型單位仍然有自住需求，毋須調整該類樓盤的推盤步伐，但在定價上可能要更為謹慎。 長實旗下與市建局合作發展的深水埗愛海頌，目前仍等待批預售樓花同意書，料8月內可獲批。
該項目提供876伙，共設四座。單位全數為兩房及三房戶型，最細單位面積由473平方呎起。 項目主打兩房戶，佔整體單位約7成。有機會是2019年最具指標性的市區一手新盤。 對於整體市況，趙國雄補充，中美貿易戰料難以短期內解決，今年經濟有下行風險，而本港正處於內憂外患的困局，難以預計下半年樓價走勢。 但不論市場氣氛如何都不應放慢推盤步伐，因為發展商有責任解決市民居住需要。 至於本週開始銷售的荃灣映日灣，億京發展項目及銷售策劃總監潘志才早前強調開價屬按計劃部署，並非與近期社會氣氛有關，更難言是逆市開價。
潘志才重申集團對樓市樂觀，而且資金充裕，不擔心近日社會氣氛，強調市場有「硬需求」，且不會消失。 會德豐（00020）主席兼常務董事吳宗權本週在業績記者會上表示，目前外圍因素的影響較年初有增無減，預期今年本港樓市會繼續波動。 他指，本港是開放市場，外來因素有直接影響，而眾多市場風險之中，中美貿易戰及內地經濟影響放在一起，是十分重要的因素。強調集團未來核心業務仍在香港。
發展商投地抱執死雞心態 事實上，近期的社會運事件，影響發展商的投資心態，出價亦見審慎。遠東發展（00035）旗下訊安有限公司，近日以逾24億元投得啟德承啟道商業地皮。 該地皮作價較市場估值27.5億至37.8億元，低逾一成，每平方呎樓面地價只是約7,100元。 不過地政總署合共收到十份標書，為啟德商業地標書數目次高的地皮，市場分析認為不排除發展商抱「執死雞」心態入標，成功試出政府的底價。
地皮位於承啟道近宋皇台道，佔地約12萬平方呎，可建樓面面積約34萬平方呎。 賣地章程顯示，寫字樓樓面面積下限為10.3萬平方呎，酒店連同相關附屬設施的樓面面積不多於24萬平方呎，預計可提供約300個酒店房間。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，中標價較已調低的下限還要低，反映社會運動及中美貿易戰等影響之下，商業地皮始終依靠消費力支持，惟近日社會氣氛動盪不穩，因此在「不可分拆的商業地」出價上亦轉趨保守。
地產建設商會關注港社會及經濟
對於近期的社會事件，香港地產建設商會在報章刊登聯署聲明，強烈譴責不斷升級惡化的暴力行為和破壞事件，有關行為嚴重侵蝕香港法治核心價值，不斷加大本港經濟下行風險。 聲明由商會41間發展商聯署，包括長實、新鴻基地產（00016）、會德豐、恒基地產（00012）、新世界發展（00017）、信和置業（00083）及南豐等。
聲明指，本港經濟自年初已出現下行壓力，暴力衝突持續，令情況雪上加霜，近日全港各區的全方位違法暴力事件，令市民膽戰心驚，害怕外出，嚴重影響市民生計，不斷加大本港經濟下行的風險。 聲明又批評破壞和污損國旗國徽的行為，嚴重觸踫「一國兩制」的底線，肆意挑戰中央權威和國家尊嚴。
商會表示，堅定支持行政長官林鄭月娥和特區政府，堅定支持警隊嚴正執法，止暴制亂；呼籲理性、包容和積極溝通，尋找出路，並期望政府加快恢復經濟的步伐和加大促進經濟增長的力度，集中精力處理房屋短缺等社會問題。 其中代表長實集團執行董事趙國雄表示，香港地產建設商會一向反對任何暴力，對香港近期發生暴力事件感到痛心。他否認是因為受到壓力，並表示今次有更多地產商聯署，是因為諮詢了所有會員。
7月初發生在立法會大樓的暴力衝擊行為時，該會亦曾發表聲明，表示極度痛心，並予以嚴厲譴責，強調港人一向崇尚和平、多元、尊重法治。並認為強闖立法會並大肆破壞的暴力行徑，卻嚴重破壞了港人的核心價值。商會表明期望各方放下歧見，回歸理性，共同尋覓解決之道。
