貿易戰、社會運動等內外政經因素持續發酵，香港樓市難免受到影響，近月多個屋苑的估價及成交價皆見回調，樓價400萬以下的單位趨增，對於首期未必很足夠的上車客來說，的確多了不少的選擇。而筆者相信，大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業，可以「按揭保險計劃」（下稱：MIP）承造高達九成按揭上車，以下為大家解釋一下實際操作及注意事項。
首先，根據金管局的按揭規限，1,000萬元以下的物業最高可敍造六成按揭，1,000萬或以上的物業則只可敍造最高五成。不過，未有成為物業借款人或擔保人，加上物業為自住用途的香港永久性居民，可申請MIP承造最高九成按揭上車，大大減低首期支出。而MIP主要由按揭保險公司作為擔保，以減低銀行為置業人士提供六成以上至九成按揭貸款之風險。根據按揭保險公司的指引，樓價400萬或以下，最高按揭成數為90%（須爲固定受薪人士），樓價400萬至450萬以下，最高按揭成數為80至90%（貸款額上限為360萬），樓價450萬至600萬，最高按揭成數為80%（貸款額上限為480萬）。
另外，申請MIP還要滿足兩個條件。第一，與其他申請人一樣，須通過金管局的壓力測試，假設購買400萬的單位，承造九成按揭，供款30年，每月入息需達到$38,247，坊間有不少網上按揭計算機，可輕易計算每月供款及可負擔樓價等，非常實用易明。第二，申請MIP需要繳交保費，視乎按揭成數及供款年期有異，約佔貸款額的1.15%至4.35%不等。不過，現時大多銀行會給予保費折扣優惠，最高約為6折左右，若上述例子借款360萬元，保費原為$156,600，6折後為$93,960。而且不用擔心，保費亦可加借於貸款額外，可不用騰出首期支金作繳交保費。
除此之外，提醒各位選用高成數按揭之買家，如選用九成按揭的人士須有固定入息。另外以現時樓市回調的情況，銀行估價有可能與賣家的出價有落差，建議先向銀行估價才簽定臨時買賣合約。最後，由於高成數的按揭申請分別需要由銀行及按揭保險公司批核，而按揭保險公司的審批要求較高，比一般按揭申請相對需要較長的時間，約6至8星期，文件的需要亦較多，如稅單、糧單、銀行入息證明等，買家宜預留較多時間及文件等待批核，因此成交日期不宜訂得太短。
撰文：經絡按揭轉介高級副總裁曹德明
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