上一篇向大家講解在最新的施政報告中，放寬按揭保險計劃的樓價上限後，首置客考慮置業時需要注意的事項，當中包括要符合「首置客」的定義、首期減少但入息要求相應提高、以及保險費增加，今篇會繼續向各位講解另外一些注意的事項：
不適用於購買「即供」樓花物業
在新措施下，按揭保險放寬樓價範圍只適用於已落成住宅物業，所以現樓沒問題，而購買樓花則要視乎選擇「即供」還是「建築期付款」。一般情況下，樓盤於發出入伙紙及滿意紙後，買家申請按揭時所簽的是現樓按揭契，便合乎已落成物業的定義。因此，若買家選擇「建築期付款」（待樓宇建成，業主收樓後才開始供款）便有機會受惠。相反，「即供樓花」（購入樓花後，立即開始供款）則不適用於新措施。此外，建築期付款對買家（尤其是租屋或換樓人士）的資金運用上有更大靈活性，料未來1,000萬元以下的樓花盤，首置客採用建築期付款的比例或會上升。但是，此方式影響發展商的現金流，因此樓價折扣率較低，而且買家須承受入伙時如樓價下滑出現估價不足的風險。假設一個800萬元樓價單位，新措施下按揭成數為九成，即借720萬元。但當物業落成時，估價下跌一成至720萬元，九成按揭只可借648萬元，準買家要另行支付72萬元差價。建議買家入市前好好考慮及評估自己的負擔能力、樓市狀況以及未來經濟環境等因素。
免壓力測試但審批需時
新措施指出即使首置客未能通過壓力測試，只要符合供款與入息比率50%以及繳交額外保費便有機會上車。不過措施至今實施約三個星期，暫未接獲在未能通過壓力測試情況下，仍能批出新按揭的個案。由於新措施頒佈後銀行需要更多時間消化，加上申請除了經由銀行審批外，按揭保險公司亦要作出批核，意味審批時間將會延長。另外亦有消息指未能通過壓力測試的買家，按揭保險公司亦要額外增加10%保費。所以在安全情況下建議買家最好能通過壓力測試，以減少額外保費，節省開支。
可轉按但規範多
過去不少置業人士於罰息期過後便考慮轉按，以獲取現金回贈之餘，樓價上升後更有機會套現再置業。但運用新按保措施的槓桿轉按要面對多重規範，當中包括不能套現、繳交新保費，以及最高只能承造八成按揭。而且保費動輒十多萬，業主要考慮是否需要。
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撰文：經絡按揭轉介高級副總裁曹德明
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