Anthony Sir: 你好!美國一再減息,相信其他國家都會跟隨,就算減不到息,都會大灑金錢。量化寬鬆政策(QE)再來,會否推升樓價? 讀者王女士

撰文:1%Anthony(第一桶金)|圖片:unsplash

是的,QE確實會推升樓價。 或者可以這樣理解,QE是中央銀行透過買債等手段,向市場注入資金,或再配合減息、降準等手段,迫使大量資金湧入市場,達至刺激經濟的目標。 簡單來說,市場熱錢多了,引伸而來,貨幣貶值,資金追逐資產,都會推升樓價。 這是推升的動力。

然而,與此同時,亦有拉跌的動力。 如果經濟好,何需QE ?所以背後肯定是經濟出現問題,例如今年的新冠肺炎疫情癱瘓全球經濟,樓價最終是否會大幅推升,要看兩股動力哪一股較強。

以日本為例,早於2001年已經開始用QE來挽救經濟,效果並不理想。 再看歐洲各國,自從歐債危機爆發以來,利率再低都無法扭轉經濟困局,QE似乎比較適用於短期的市場變化,若果經濟體系本質上出現問題,QE亦難以解決。

樓價反彈指日可待

疫情始終都會過去,是短期市場變化,而非本質上的問題。可以預期,當經濟見底之後,配合QE,經濟就會出現反彈,資金多了就很難收回來,美國過去曾啟動三次QE,令到香港的樓價翻了又翻。

第一輪是2009年初至2010年初,規模最大,當年正是金融海嘯後,百廢待興,此前香港市民未經歷過QE,很多專家前輩,仍用舊世界眼光分析經濟,甚麼經濟下行、失業率上升等,結論是比「沙士」更恐怖,金融海嘯是全球性災難,最少三、五、七年才能復元,誰知資產市場即時起動,到2010年底,樓價已從低位大幅反彈40%有多,專家前輩「跌晒眼鏡」。

第二輪則是2010年底至2012年底,資金泛濫、利率低企,再加上政府推出辣招,即是第一代的額外印花稅(SSD),鎖死了二手市場供應,樓價升勢依然猛烈,又再急升30%、40%。 由於有SSD,除住宅外,工商舖車位亦被炒起,追價成交湧現。後來政府再推出「辣招」,才暫告一段落。

至於第三輪是2012年底至2014年底,由於期間有新「辣招」出台;再加上樓價已經升了很多,所謂基數高了,所以升幅稍為緩和,但仍然有逾20%升幅。除新「辣招」之外,政府亦開始出招收緊按揭,炒家基本上已全面撤出,只有用家及長線投資者。

記得當時很多區的二手細價樓,呎價開始衝破10,000元,至2014年底開始QE退場,利息開始趨升,遇上內地股災;再加上2015年上半年樓價升勢過急,造就了2015年底的跌市。 經驗如此,QE之後,只要配合經濟見底復甦,推升樓價似乎是無可避免的事,不過何時經濟才見底?

現在入市,樓價未必是最便宜的時候,但相比之前旺市,現在的價位安全多了,是時候物色財標。

美國過去曾啟動三次QE,令到香港的樓價翻了又翻。圖片:Unsplash

 

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