有讀者數個月前首次置業,但考慮到位置欠佳加上香港經濟大受打擊,想請教諗Sir撻訂是否明智決定。

諗sir:

本人在買樓抉擇上希望能夠向閣下請教,不勝感激。本人數月前首次置業,買入一手樓花,已簽正式合約並付5%訂金。惟買入後冷靜思索才發覺買入的新盤環境算好,但位置上的確欠佳,當時只留意到價錢不算貴才買入,但沒有自住的迫切性。

本人和太太於港島區上班,新盤位置增加了交通時間。況且,環球經濟受疫症影響,香港經濟難免大受打擊。現希望盡快考慮撻訂決定,訂金5%為辛苦儲錢得來,但為了未來居所可以平衡工作及生活,真心請教諗sir現時撻訂是否明智?另外,發展商追差價機會大不大?

心急的李先生上

撰文:諗sir|圖片:法新社圖片、Unsplash

讀者考慮撻訂因素有相當大的誤區。最重要是考慮經濟能力及間隔是否受歡迎,次選考慮屋苑,經濟大環境排到最後。樓宇業權不可複製,有別於股票可以和多人分享公司股權,所以只要物業獨特性夠高,即使是海嘯淹至,賬面虧損有限或不跌反升。

發展商有機會追收差價

故決定撻訂前,須確定如果損失相當於樓價5%的訂金並非大數目。另外,須確定兩年內低息計劃結束後,能夠應付高息供樓。此外,倘若樓價跌20%,現時他仍有力拿出相當於樓價15%(20%減5%)填補差價,才能將按揭轉至銀行低息plan,他仍有條件守下去。

簡化一下,讀者要考慮下列四個問題:

  • 樓價5%的訂金是否大數目?
  • 計好首兩年及之後時段的供樓預算?由於兩年後大部分呼吸plan都至少為P+3.5厘,即使減息都至少要支付3.5厘按揭。
  • 若要拿出相當於樓價的30%,將按揭由呼吸plan轉按至銀行的低息plan,兩年後能否做到?
  • 若樓價跌20%至30%,仍有能力支付箇中差價安排?

另外,李先生問發展商追收差價的機會,其實發展商一定有機會追差價,因為發展商白紙黑字寫到清楚明白。筆者看上週五(3月20日)晚美股有一現象,債券類的交易所買賣基金(ETF)如BND、EMLC、TIP全升,過去兩星期連黃金、美國國債都有被沽售情況漸趨緩和。

過去兩星期連黃金、美國國債都有被沽售情況漸趨緩和。圖片:Unsplash

至於股市波幅比債券和黃金高,可以預期。XLU公用股ETF比XLF金融股ETF跌得多,相信是公用股過去資金太多,開始回調。情況開始冷靜而美國的死亡率無預期般高,相信資金依次序在下列資產布局為:美國國債 、 高評級債或黃金 、房地產投資信託基金(REIT)、公用股、其他股票。

編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至edigest@nmg.com.hk,主旨列明「諗sir樓換樓」。

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