早前疫情似有受控跡象,市面個別消費,例如飲食等,開始有轉好跡象,新盤以貼近二手價開售,例如,將軍澳Sea to sky第一輪銷售接近「一Q清袋」,樓市似有轉好的勢頭。

在6月開始,忽然迎來港版國安法,加上外圍疫情仍未受控、香港失業率、經濟仍未見改善,往後的樓市將何去何從呢?

以筆者觀察,由上年社會事件,至今年新冠肺炎爆發,至現在疫情稍為平淡,長達一年的調整期,以指數計,調整幅度約8%左右。顯示在兩大事件夾攻下,樓市仍未見出現太恐慌的調整,抗跌力仍然頑強。

並留意到在疫情仍然爆發期間,在4月初至6月左右,買家已按耐不住,加速入市,形成4月至6月連續3個月內,成交量錄得明顯上升,4月、5月、6月分別按月上升6.8%、41.4%、19.8%,6月份的總成交更高達8,254宗,近1年新高。可見減少依賴國內買家後,本地置業者對住宅的需求仍然殷切。而筆者維持對樓市全年預測跌5%,此睇法仍然不變。

但後市的動力是否有效被釋放,還要看以下幾個因素:

(一)一手定價是否吸引
若一手以「貼市價」開售,並優先推出具備優質的元素的單位,因素包括市區、海景、地鐵沿線等,用「靚貨」使買家不能抗拒,這樣會引發更多購買力,促成更多成交。筆者估計下半年每月一手成交量將回復約2,000至2,500宗左右,一手成交量有望持繼回穩,回顧今年首5個月一手成交量介乎620至1,017宗左右。

(二)「移民樓」及銀主盤有否急增
受政局影響,移民樓會否突然增加,與及由於疫情影響經濟,會否出現斷供潮,令市場銀主盤增多,這都會左右後市。但筆者相信前者突然令市場盤源大增的機會不大,估計增加率5至10%左右。反而投資者減磅,放售自住單位以外的收租物業,這可能令市場衝擊更大,估計令盤源增加10至20%左右。最近,觀察到投資者放盤確實有增加的趨勢,但暫時未出現太大的影響,因為投資者都了解二手市場放盤量不多,不需要急於脫手,可以採取善價而沽的策略。而後者因為在疫情下金管局容許部分銀行延長供款期及推出「供息不供本」計劃,令斷供沒有進一步惡化,而且單位轉為銀主盤前,需要長時間的收樓過程才能推出市場,故相信對市場影響會較低。

(三)租金會否持續下跌
筆者屬於最早關注甲級寫字樓租金下跌及空置率上升的一位,例如中環甲級寫字樓空置率已逼近5%,過往為1至2%,關注的原因是這類別單位一直處於強勢突然轉壞,這有可能反映市場的經營狀況、人才的需求及在職人士的承租能力等。近期,也留意到個別區域,例如東九龍部份二手屋苑也出現10%左右的租金調整。在未來我們需要更留意租金的進一步走勢,因為租金是樓價承托力的反應,承托力不穩,有可能令投資者加速減持及轉投其他投資工具,加劇市場不穩。

最後,隨著港版國安法落實及經濟方向未明等,估計短時期,市場仍然會受不明朗的因素所影響,部分買家會轉趨觀望。雖然購買力不斷在累積,與及早前已經過一段時間的調整期,但筆者也提醒各位買家不宜高追,要多留意按揭情況,了解清楚,才決定入市。

撰文:潘達恒

香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人,職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,聯萬地產集團及珀置地產創辦人,潘sir《樓市新思維》專欄作家。

 

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