這年頭買房比租屋虧多了!算給你看,租屋族這樣做,20年後倒賺1200萬

商周財富網 發布於 2017年12月20日02:10 • 廖義榮

購屋在個人與家庭的財務都是一項重大計劃,多數人可能都是貸款買屋,而貸款年期一般是20年或更久,房貸支出可能造成家庭沉重的負擔。一般家庭財務資源都是有限的,但人生不會只有購屋這個財務目標,可能還需要準備子女教育基金、退休規劃等。假設你因為買房子把所有財務資源都用上,再也不能做其他財務目標的規劃,這樣的購屋決策就不是一個好決定,所以在買屋前最好經過審慎的評估。

1.房貸最好不要超過總收入的1/3,以免影響生活品質

我曾提出一個5122支出比例原則,個人或家庭支出可分幾大類,以此做為支出管控:一是日常生活開銷(房租、水電、伙食等),二是年度支出費用(例如壽險、產險的年度保險費用),三是財務上優先的儲蓄投資(這部分金額是你從收入中提撥固定比例的金額,來做儲蓄或投資以達成以後的財務目標),四是生活品質上的開銷,如你用在健身中心的費用、在嗜好興趣的開銷、外出用餐、購買3C產品等,這四個項目可用5122原則來分配(日常開銷50%,年度費用10%,儲蓄投資20% ,生活品質開銷20%),但實際比例還是要依個別狀況調整。

舉例:如果房貸支出已佔你的年收入40%,這時可能儲蓄投資與生活品質上的開銷都必須犧牲掉。你將沒有辦法準備其他財務目標,萬一工作、健康方面有所變化,如失業、生病住院產生醫療費用,可能因此繳不起房貸或節衣縮食,日子將毫無生活品質可言。

2.房屋貸款是否佔用了你的財務資源,讓你無法再做其他財務目標的準備?

若是這樣,到退休時你可能會發現自己窮到只剩下變賣不易、屋齡已有幾十年的房子。而繳清房貸已是20年後的事,那時要再做其他準備,要付出更多的成本。以在退休時存到1,000萬為例,同樣在5%報酬率下,用15年時間準備比與用30年時間,每月要投資的金額多出2倍多,若報酬率再增至8%,30年時間每月須投資金額只有15年的不到1/4了:

因此在購屋前最好仔細評估:付貸款的同時,是否還可以做其他財務目標的規劃?在財務目標的優先順序與財務資源的分配上,要能夠取得平衡,否則將會顧此失彼。

3.另類思考:以租屋代替購屋

現在買的中古屋在20年繳清房貸後,屋齡可能已超過30年,到時的裝修、維護等都是一大筆支出。如果轉手買賣,以房子的折舊算下來,景氣不佳可能賣的價錢不會太好。

舉例說明:如果要買一間35坪、總價1200萬的二手屋,頭期款420萬、房貸780萬、貸款利率2.5%試算下來,20年要付出的成本已超過1,400萬。

但如果改成租屋,把頭期款及每月省下的錢用於投資,投資報酬率以5%計算,預計20年後可累積到1,200萬資產,甚至更多,而且這筆錢隨時能動用,不必擔心市場景氣不佳、房子賣不掉或折舊等問題:

註:假設投資報酬率5%,租屋暫未考慮租金調整之因素

延伸閱讀:

●作者簡介_廖義榮

作者擁有國際理財規劃認證CFP證照,是專職的獨立理財顧問,提供客戶理財規劃顧問諮詢服務,公益/私益信託設立諮詢,及在企業推廣EAP員工協助方案:員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師,員工理財規劃諮詢,或個人/家庭理財規劃諮詢,聯絡信箱:jose.b123@gmail.com。

網站:http://www.ifa-cfpsite.com
Facebook粉絲頁:Happy Goal 樂活理財粉絲團

查看原始文章