購屋在個人與家庭的財務都是一項重大計劃，多數人可能都是貸款買屋，而貸款年期一般是20年或更久，房貸支出可能造成家庭沉重的負擔。一般家庭財務資源都是有限的，但人生不會只有購屋這個財務目標，可能還需要準備子女教育基金、退休規劃等。假設你因為買房子把所有財務資源都用上，再也不能做其他財務目標的規劃，這樣的購屋決策就不是一個好決定，所以在買屋前最好經過審慎的評估。
1.房貸最好不要超過總收入的1/3，以免影響生活品質
我曾提出一個5122支出比例原則，個人或家庭支出可分幾大類，以此做為支出管控：一是日常生活開銷（房租、水電、伙食等），二是年度支出費用（例如壽險、產險的年度保險費用），三是財務上優先的儲蓄投資（這部分金額是你從收入中提撥固定比例的金額，來做儲蓄或投資以達成以後的財務目標），四是生活品質上的開銷，如你用在健身中心的費用、在嗜好興趣的開銷、外出用餐、購買3C產品等，這四個項目可用5122原則來分配（日常開銷50%，年度費用10%，儲蓄投資20% ，生活品質開銷20%），但實際比例還是要依個別狀況調整。
舉例：如果房貸支出已佔你的年收入40%，這時可能儲蓄投資與生活品質上的開銷都必須犧牲掉。你將沒有辦法準備其他財務目標，萬一工作、健康方面有所變化，如失業、生病住院產生醫療費用，可能因此繳不起房貸或節衣縮食，日子將毫無生活品質可言。
2.房屋貸款是否佔用了你的財務資源，讓你無法再做其他財務目標的準備？
若是這樣，到退休時你可能會發現自己窮到只剩下變賣不易、屋齡已有幾十年的房子。而繳清房貸已是20年後的事，那時要再做其他準備，要付出更多的成本。以在退休時存到1,000萬為例，同樣在5%報酬率下，用15年時間準備比與用30年時間，每月要投資的金額多出2倍多，若報酬率再增至8%，30年時間每月須投資金額只有15年的不到1/4了：
因此在購屋前最好仔細評估：付貸款的同時，是否還可以做其他財務目標的規劃？在財務目標的優先順序與財務資源的分配上，要能夠取得平衡，否則將會顧此失彼。
3.另類思考：以租屋代替購屋
現在買的中古屋在20年繳清房貸後，屋齡可能已超過30年，到時的裝修、維護等都是一大筆支出。如果轉手買賣，以房子的折舊算下來，景氣不佳可能賣的價錢不會太好。
舉例說明：如果要買一間35坪、總價1200萬的二手屋，頭期款420萬、房貸780萬、貸款利率2.5%試算下來，20年要付出的成本已超過1,400萬。
但如果改成租屋，把頭期款及每月省下的錢用於投資，投資報酬率以5%計算，預計20年後可累積到1,200萬資產，甚至更多，而且這筆錢隨時能動用，不必擔心市場景氣不佳、房子賣不掉或折舊等問題：
註：假設投資報酬率5%，租屋暫未考慮租金調整之因素
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●作者簡介_廖義榮
作者擁有國際理財規劃認證CFP證照，是專職的獨立理財顧問，提供客戶理財規劃顧問諮詢服務，公益／私益信託設立諮詢，及在企業推廣EAP員工協助方案：員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師，員工理財規劃諮詢，或個人/家庭理財規劃諮詢，聯絡信箱：jose.b123@gmail.com。
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