ในปีที่ผ่านมาเราคงได้เห็นปรากฎการณ์แห่จองคอนโดแบบถล่มทลายปิดการขายได้ภายในวันพรีเซล เหตุการณ์เช่นนี้ดูเผินๆอาจจะเป็นเรื่องดีที่ตลาดอสังหาฯคึกคักได้ขนาดนี้ แต่คำถามก็คือ… คนที่ต่อแถวซื้อนั้นเขาคือ Real Demand หรือคนที่จะซื้อไปเพื่ออยู่อาศัยจริงๆน่ะหรือ? ย้อนกลับมาที่จุดประสงค์หลักๆของอสังหาริมทรัพย์ คือปัจจัยพื้นฐานในการอยู่อาศัย แต่ทุกวันนี้ตลาดของอสังหาฯถูกบิดเบือนด้วยกลุ่มนักเก็งกำไรกับการถือครองใบจองเพียงไม่กี่ชั่วโมง ที่ไม่ใช่กลุ่มคนที่คิดจะโอนอยู่แล้ว คนเหล่านี้ทำให้ตลาดปั่นป่วนพอสมควร เพราะพอใกล้วันโอนจริงๆกลับโอนไม่ได้ ปล่อยห้องลอยแพพร้อมกับการติดป้ายห้องหลุดดาวน์กันให้พรึ่บ
*เพราะกูรูก็ไม่ได้รู้จริง *
“รวยอสังหาฯด้วยเงิน 0 บาท” คือคอร์สเรียนที่ถูกให้ความสนใจมากที่สุด แหงล่ะ… ไม่ต้องลงทุนซักบาทก็รวยได้ เป็นใครก็ต้องสนใจ แนวคิดที่ดูเหมือนว่าจะจริง แต่มันคือทฤษฎีการยืมเงินคนอื่นหรือการกู้แบงค์นี่แหละ (OPM: Other People’s Money) แน่นอนว่ามันก็ต้องแลกมากับดอกเบี้ย, ค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่เหล่ากูรูผู้รู้ทั้งหลายต่างก็เคลมว่า มาสิมา มา ลงทุนอสังหาฯ โดยไม่ต้องลงเงินซักบาท แค่หาแบงค์ที่ยอมปล่อยกู้ 100% เดินมาพร้อมสลิปเงินเดือนและ statement อันสวยงามก็กู้ผ่านได้สบายๆ หลังจากนี้ก็แค่รอคนมาเช่าแล้วเอาค่าเช่ามาผ่อนแทนค่างวดที่ส่งแบงค์… โอ้โห มันช่างสบายจริงๆ แล้วใครจะมาการันตีเราได้ว่า
ซื้อแล้วจะได้คนเช่าทันทีเลยหรือเปล่า? ต้องทิ้งห้องไว้นานแค่ไหน?
ค่าเช่าที่ได้มันจะ cover เงินผ่อนจริงๆหรอ?
เอาแค่นี้ก่อน เพราะแค่นี้หลายคนก็น่าจะเจ็บตัวไปเยอะแล้ว เอาง่ายๆว่าไม่มีคนเช่าแต่เราก็ยังต้องจ่ายค่างวดธนาคารเป็นประจำทุกเดือนอยู่ดี ยังไม่รวมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกปี ค่าซ่อม ค่าบำรุงทั้งหลาย ที่หากคุณมา “มือเปล่า” จริงๆ งานนี้มีเจ็บหนักแน่นอน
อย่าเชื่อกระแสแค่ “ใครๆเขาก็บอกว่าดี”
นอกจากกระแสการ ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงิน 0 บาทแล้ว อีกสิ่งที่น่ากลัวในตลาดอสังหาฯ คือการที่มี “ใครๆ” ต่างก็ชี้บอกว่าทำเลนี้ดี โครงการนี้ดี …
“อย่าเชื่อ จนกว่าจะได้เห็นทำเลด้วยตาตัวเอง”
หลายคนพลาดเพราะแค่อ่านรีวิว, เชื่อกูรู, เชื่อ sale รู้แค่งูๆปลาๆก็ตัดสินใจซื้อ ยิ่งเพิ่มความเสี่ยงที่จะเจ๊งเร็วขึ้น ไหนจะไม่มีเงินและไม่มีความรู้อีก เชื่อเพราะเขาบอกกันมา เชื่อเพราะเขาแห่กันไปจอง เชื่อเพราะเซลล์บอกว่าปล่อยเช่าดี คนเหล่านี้เชื่อได้จริงๆหรอ?
หาภูมิคุ้มกันในการเป็นนัก ลงทุนอสังหาฯ
ถ้าถามกลับมาว่า เอ้า แล้วตกลงอสังหาฯนี่ยังลงทุนได้อยู่มั๊ย? หรือต้องหันไปลงทุนอย่างอื่นแทน คำตอบก็คือ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุนมากอย่างหนึ่ง ด้วยผลตอบแทนที่สูงและความมั่นคงใน “ระยะยาว” เน้นคำว่า “ระยะยาว” เพราะ TerraBKK มองว่าอสังหาริมทรัพย์จะออกดอกออกผลก็ต่อเมื่อคุณถือครองมากกว่า 3-5 ปี รวมถึงจะต้องมีภูมิคุ้มกันที่ดีพอสมควร ดังนี้
- สะสมเงินทุนให้มากพอ เพราะของฟรีไม่มีในโลก การ ลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงิน 0 บาทนั้น “มีความเป็นไปได้” แต่ความเสี่ยงมีสูง ดังนั้นหากคุณซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่าซักที่ ไม่ควรเป็นผู้ที่ไม่มีเงินเก็บหรือใช้เงินสดตัวเองจนหมด เพราะการลงทุนทุกอย่างย่อมมีความเสี่ยง และมักจะมีโอกาสที่เกิดเหตุไม่คาดฝันต้องควักเงินส่วนตัวออกมาใช้ก่อน เช่น หาคนเช่าไม่ได้, ต้องซ่อมใหญ่ เป็นต้น
- ความรู้ที่เกิดจากประสบการณ์ตัวเองหรือจากผู้ที่รู้จริงๆ น่าแปลกที่ร้านหนังสือทุกวันนี้เต็มไปด้วยหนังสือสอนการลงทุนอสังหาเกลื่อนชั้นจนเลือกหยิบไม่ถูก (ทั้งๆที่เมื่อก่อนหาศึกษาเรื่องอสังหาได้ยากมาก) น้อยเล่มนักที่จะเป็น “การสอนที่แท้จริง” หากจะเลือกศึกษาทั้งทีควรหาผู้รู้ที่“เชื่อได้และรู้จริง” มีตัวเลขยืนยันและมีการวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ ไม่ใช่ยกแม่น้ำทั้ง 5 แล้วบอกว่า โครงการนี้ดี โครงการนั้นดี … แบบนี้ใครๆก็พูดได้ แต่จะให้ดีที่สุดคือการสั่งสมประสบการณ์ด้วยตัวเอง อสังหาฯไม่ใช่เรื่องยาก อยากดูเป็นก็แค่พยายามสังเกตทำเลนั้นให้มากๆ ไปดูโครงการให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ต่อให้ใครมาบอกว่าดีแค่ไหนมันคงตอบได้ไม่ดีเท่าไปดูด้วยตาตัวเอง
ลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ได้ยากจนเกินไป และทุกวันนี้สิ่งล่อตาล่อใจเยอะ ไหนจะคนนู้นคนนี้บอกว่าโครงการนี้น่าซื้อ ไหนจะเซลล์คอยเป่าหูเร่งรัดให้รีบจองเพราะใกล้หมดแล้ว ทั้งหมดนี้เราจะพลาดได้ง่ายๆเพราะ “อารมณ์” ล้วนๆ จงใช้ “เหตุผล” ในการ ลงทุนอสังหาฯ ให้มากที่สุด - TERRABKK
