เห็นคนหลายคนพยายามหาทางลงทุนที่จะมีความเสี่ยงน้อย แต่อยากได้ผลตอบแทนที่แน่นอนเป็นประจำ พอวันหยุดเสาร์ อาทิตย์ ก็เลยมีกิจกรรมยามว่างคือ ออกไปหาไปดู คอนโด บ้าน เพื่อหวังว่าจะได้คอนโด หรือบ้านราคาดีๆ ทำเลเหมาะๆเพื่อที่จะเอามาปล่อยให้เช่า เพื่อที่จะมีรายได้ประจำจากค่าเช่า
บางคนถึงขนาดวาดหวังอย่างดีว่าจะไปกู้เงินจากธนาคารมาซื้อคอนโด ซื้อบ้าน
แล้วหาคนมาเช่า โดยหวังว่าจะได้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนเปรียบเสมือนมีคนผ่อนคอนโด ผ่อนบ้านนั้นแทนตัวเองแต่ดันลืมไปว่าค่าผ่อนนั้นแน่นอน แต่รายได้จากค่าเช่านั้นไม่แน่นอน
หลายๆคนพยายามเก็บหอมรอมริบเงินเพื่อเอาไปซื้อ ไปสร้างบ้าน หรืออพาร์ตเมนท์ เพื่อหวังรายได้จากค่าเช่า ในวันที่ตัวเองเกษียณอายุจากงานที่ทำโดยลืมนึกไปว่าบ้าน หรืออพาร์ตเมนท์ที่สร้างมานั้นเพื่อให้มีผู้เช่าอย่างต่อเนื่องก็ต้องมีการปรับปรุง ตกแต่งอาคารนั้นให้ใหม่อยู่เสมอและระหว่างให้เช่าก็ต้องมีผู้ดูแลบ้านหรืออพาร์ตเมนท์ให้เช่าตลอดเวลา
ในความจริงแล้วมันมีเครื่องมือทางการเงินที่สามารถทำให้คุณมีรายได้จากค่าเช่าทรัพย์สินเหล่านั้นได้ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องหาเงินก้อนใหญ่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องคอยเก็บค่าเช่า หรือดูแลอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง มีคนจัดการทุกอย่างให้คุณ แถมไม่ใช่แค่มีบ้าน คอนโด อพาร์ตเมนท์ให้เช่าเท่านั้น
แต่ยังมีห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม สนามบิน ตึกสำนักงาน โกดัง โรงงาน และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆมากมายให้คุณเลือกเป็นเจ้าของได้อีก
ใช่ครับ ผมกำลังพูดถึงกองทุนอสังหาริมทรัพย์ Property Fund หรือชื่อใหม่ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REITs ครับ กองทุนประเภทนี้เปรียบเสมือนว่าคุณได้เป็นเจ้าของในอสังหาฯโดยที่คุณจะได้รับผลตอบแทนหลักๆจากค่าเช่าที่จ่ายออกมาในรูปเงินปันผล และส่วนต่างของราคาของหน่วยลงทุนของกองนั้น
กองทุนประเภทนี้มี 3 ประเภทคือ
แบบ Leasehold เรียกภาษาชาวบ้านว่าแบบเซ้ง
แบบ Freehold แบบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
และแบบผสมทั้งสองอย่าง
แบบ Leasehold มูลค่าจะค่อยๆลดลงตามเวลาสิทธิการเช่าที่เหลือ เมื่อสิ้นกำหนดสิทธิการเช่าแล้ว มูลค่ากองทุนจะเป็นศูนย์ แบบ Leasehold มีแนวโน้มที่จะได้รับเงินปันผลสูงกว่าแบบ Freehold
ตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้เช่น
CPNCG เป็นกองอสังหาฯที่ผู้ลงทุนได้สิทธิในการเก็บค่าเช่า
อาคาร The Office ที่ Central World
หรือ CPNRF ซึ่งเป็นกองอสังหาฯที่ผู้ลงทุนได้สิทธิในการเก็บค่าเช่า
ห้างฯเซ็นทรัล 4 สาขา คือพระรามสอง พระรามสาม ปิ่นเกล้า เชียงใหม่แอร์พอร์ท
ส่วนแบบ Freehold ผู้ลงทุนนอกจากจะได้ประโยชน์จาก เงินปันผลแล้ว (ส่วนใหญ่น้อยกว่า Leasehold) ยังได้ประโยชน์จากราคาส่วนต่าง หรือ Capital Gain ของมูลค่าของกองทุนในระยะยาว ตัวอย่างของกองทุนประเภทนี้ เช่น
กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Impact
และในปัจจุบันเริ่มมีกองทุนอีกประเภทที่คล้ายๆกับกองทุนอสังหาฯ
แต่ไปลงทุนในสาธารณูปโภค ที่เรียกว่า Infrastructure Fund
ตัวอย่างเช่น BTSGIF : กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท โดยผู้ลงทุนจะได้ประโยชน์จากการเก็บค่าเช่าของรถไฟฟ้า BTS ส่วนที่1
ปัจจุบันกองทุนอสังหาฯบ้านเราเริ่มมีความนิยมมากขึ้น
เพราะมีกองทุนอสังหาฯเยอะมาก ที่ทำผลตอบแทนในรุปแบบเงินปันผลได้มากกว่า 5-6% ต่อปี และมีความเสี่ยง หรือความผันผวนของราคาค่อนข้างต่ำ
วิธีการเลือกองทุนประเภทนี้
ให้ประเมินจากผู้เช่า หรือผู้ใช้อสังหาฯนั้นๆ ว่ามีจำนวนเท่าไร และมีแนวโน้มเติบโตอย่างไร ถ้ามีผู้เช่าจำนวนมากและแน่นอน ก็มั่นใจได้เลยว่าเงินปันผลของกองทุนประเภทนี้ นักลงทุนจะได้รับอย่างแน่นอนเพราะตามกฎแล้วกำไรของอสังหาฯนั้น 90% ต้องนำมาจ่ายให้ผู้ลงทุน ในรูปแบบของเงินปันผล
วิธีที่จะลงทุนในกองทุนประเภทนี้
คุณต้องไปเปิดบัญชีหลักทรัพย์หรือบัญชีที่ลงทุนในหุ้นกับบริษัทบริหารหลักทรัพย์ก่อน คุณถึงมีสิทธิตั้งราคาเสนอซื้อ เสนอขายในราคาที่คุณต้องการ เพราะกองทุนประเภทนี้ เค้าซื้อ ขายบนกระดานเดียวกับหุ้นครับ หากคุณคาดหวังจะมี Passive Income ที่แน่นอนจากการลงทุน กองทุนอสังหาฯ น่าสนใจมากๆครับ
โดยมงคล ลุสัมฤทธิ์ Wealth Designer
มงคล ลุสัมฤทธิ์
เจ้าของเพจที่รวมและแบ่งปันความรู้วางแผนการเงิน เพจ : Financial Times by Mongkol นักออกแบบความมั่งคั่ง โดยมงคล ลุสัมฤทธิ์ (Wealth Designer)
